[主持人]

各位网友，大家好！欢迎参加本期互动访谈。今天，我们邀请到区城市更新局杨韶良副局长，就国有旧厂房更新改造政策进行访谈。杨局，欢迎您，请您和网友们先打个招呼。

[杨韶良]

主持人好！各位网友大家好！感谢大家关注旧厂房更新改造这个话题，自2011年开始，我区第一个国有旧厂房改造项目,岭南电缆公司旧厂房改造项目获批复以来，目前一共有31宗项目陆续获得批复，其中10个项目已经改造完成，7个项目在建，14个项目处于前期阶段。总用地面积达154公顷，总建筑面积319万方，总投资152亿元。31个项目中，21个为业主自主改造，9个为政府收储,1个为公益征收。今年6月份，市政府工作报告目标任务中提出“推动制造业高质量发展，高水平推进城市更新九项重点工作，建设美丽宜居广州”，下一步会加大旧厂更新改造的力度。

[主持人]

谢谢杨局！下面，请各位网友就国有旧厂房更新改造政策咨询有关问题积极提问。

[网友Chans]

杨局您好，请问什么是旧厂房？什么是国有旧厂房？

[杨韶良]

感谢这位网友的提问，那我就简单介绍一下旧厂房和国有旧厂房。从城市更新政策角度来讲，根据《广州市城市更新办法》有关规定，旧厂房定义为2009年12月31日之前建成或取得土地使用权的“退二”企业厂房及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等。       根据《广州市旧厂房更新实施办法》，国有旧厂房是经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地上的旧厂房、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地上的旧厂房。

[网友林小子]

杨局您好，请问旧厂房改造要遵循哪些原则？对企业又有哪些好处呢？

[杨韶良]

市政府工作报告提出：构建更具有竞争力的现代产业体系，增强发展的动力与活力。旧厂房更新要遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励总部经济等现代产业发展，推动制造业高端发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。企业既可通过自行改造将原先低效、低端，与周边环境已不相融的旧厂房用地，升级改造成为现代化、高端化的新产业，提高企业的经济效益和社会形象，构建美丽国土空间格局，亦可通过政府收储方式盘活企业的闲置、低效用地资源，获得较高的补偿收益。

[网友AC]

请问怎样的国有旧厂房可以纳入改造？

[杨韶良]

按照目前的城市更新政策，纳入改造需满足以下五个条件： （1）产权清晰，用地手续完善；（2）应当符合相关规划（国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划）；（3）用地需纳入省的“三旧”数据库（完成标图建库或符合标图建库条件）；（4）纳入广州市城市更新项目年度计划和项目储备库；（5）符合产业导向。

[网友叶子]

我想问一下杨局，国有旧厂房的改造方式有哪些？

[杨韶良]

按照旧厂房土地处置方式划分，国有旧厂房改造方式分为：政府收储、自行改造、政府收储和自行改造结合三种方式。权属人根据意愿提出申请，但有两点例外：（1）纳入成片连片收储，城际铁路站点周边800米范围内以及其它市政府明确规定纳入储备的应由政府收储。（2）规划用途改为保障性住房以外的居住用地的国有旧厂房，必须由政府收储。其它独立分散、未纳入成片连片收储范围的旧厂房可申请自行改造。

[网友森森]

请问杨局，旧厂房用地可以改造为哪些类型的用地？

[杨韶良]

城市更新强调产业导入，通过城市更新推进产业项目聚集，引导产业高端化、低碳化、国际化发展。按照用地性质分，旧厂房原规划用途为工业的，可以改为工业用地、居住用地、商业用地、新产业用地，均需符合现行控制性详细规划。同时，科研、教育、医疗、体育机构，经市政府批准后，可以利用自有土地进行自行改造。

[网友Eve]

杨局您好，请问国有旧厂房自行改造后，用地如何安排，全部归权属人吗？

[杨韶良]

自行改造为经营性用地的，应当按照控规要求，将不低于该项目总用地面积百分之十五的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。若公益性用地面积不足百分之十五的（含改造面积较小，无法提供公益性用地的），将不足部分用地按照控规容积率计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。为加大产业支持力度，“工改工”自行改造项目，无需移交不少于百分之十五基础公共服务设施，仅需按规划实施建设。即原土地权利人按照控制性详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。

[网友小倩]

旧厂房更新改造由哪些部门负责审批？

[杨韶良]

市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排。 国有旧厂房申请纳入城市更新项目库、计划，由市城市更新领导机构审批。 项目纳入计划后，符合控制性详细规划的实施方案的审定事权，委托各区政府实施，目前，旧厂房更新改造实施方案由区政府负责审批。

[网友易林]

请问国有旧厂房项目交由政府收储的具体怎样实施补偿？

[杨韶良]

旧厂房改造交由政府收回，改为居住或商业服务业设施用地的，居住用地规划毛容积率2.0以内，商服用地毛容积率2.5以内，按照土地公开出让成交价或新规划用途市场评估价的百分之六十计算补偿款。 居住用地毛容积率2.0以上、商业用地毛容积率2.5以上部分，按该部分公开出让成交价或新规划用途市场评估价的百分之十计算补偿款。土地成交后因规划调整收益补偿也不再调整。企业自行负责整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。 此外，旧厂房申请由政府收回整宗土地的，按照同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的百分之五十计算补偿款，签订收地协议后12月内完成交地的，可按照商业用途市场评估价的百分之十给予奖励。

[网友Alice]

杨局您可以给我们介绍一下旧厂房改造的流程吗？

[杨韶良]

旧厂房改造主要有5个阶段，项目申报阶段、方案编制阶段、方案审核审定阶段、方案批复阶段和方案批后实施阶段。以自主改造为例，介绍具体的流程： （1）项目申报阶段：土地权属人向镇街申请纳入城市更新改造项目储备库及年度计划。经属地镇街同意后，改造主体向区城市更新局提交改造申请。区城市更新局报经区城市更新领导小组会议审议，同意后报请市城市更新工作领导小组审定。 （2）实施方案编制阶段：权属人委托有资质的设计单位编制项目实施方案。 （3）实施方案审核审定阶段：项目实施方案报经镇街审核通过后，报送区城市更新局组织审查。区城市更新局征求各职能部门意见后，报区城市更新领导小组会议审议。 （4）实施方案批复阶段：实施方案经区城市更新领导小组会议审定后，由区城市更新局出具实施方案批复。批复中明确项目办理供地、流转、规划报建等手续前须完成土壤环境调查评估工作。 （5）实施方案批后实施阶段：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请。审批通过后权属人开展项目建设，完成后进行项目验收。

[网友小仙果]

请问杨局，旧厂实施方案批复后有效期是多长时间？

[杨韶良]

旧厂实施方案的有效期自实施方案批复之日，自行改造项目2 年内未签订土地出让合同的、政府收储项目 2 年内未签订收地补偿协议的，批复失效。原则上，批复失效后 2 年内该项目不得再次申请改造。

[网友cece]

旧厂房改造项目改造完成后，土地如何供应？

[杨韶良]

根据《广州市城市更新办法》，旧厂房更新项目，政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；允许自行改造的，由原产权人凭改造批复等有关文件向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。

[网友lili]

杨局您好，请问旧厂房更新改造有没有相关部门进行监管，主要监管的内容有什么？

[杨韶良]

城市更新项目改造实施方案批准后3个月内，区城市更新部门应与项目改造实施主体签订监管协议，明确具体监管措施及项目改造实施主体的责任义务，并加强巡查监管，确保协议落实到位。 批后监管包括内容： （1）项目进度及固定资产投资监管； （2）项目公益用地、公共设施配建或代建移交监管； （3）项目改造业态监管。 （4）资金使用情况； （5）历史文化遗存保护措施； （6）环境评估（含土壤环境评估）； （7）产业引入和提升； （8）项目投资和改造成效有关数据； （9）其他应当监管的内容。

[主持人]

由于时间关系，今天的访谈到此结束。感谢大家对旧厂房更新改造政策咨询的关注，我们下期再见！