行政复议决定书 番禺府行复〔2024〕586号

广州市番禺区人民政府

行政复议决定书

　　番禺府行复〔2024〕586号

　　申请人：郑某某。

　　被申请人：广州市番禺区住房和城乡建设局。

　　申请人不服被申请人于2024年7月2日在广州12345政府服务热线平台对其投诉事项作出的回复（以下简称涉案回复），向本府申请行政复议，本府依法予以受理，现已审查终结。

　　申请人请求：

　　撤销被申请人作出的涉案回复，责令其重新作出处理。

　　申请人称：

　　第一，我是广州市番禺区东环街某某台小区*栋17**房业主，曾向被申请人反映我与的小区开发商广州市番禺区某某建设综合开发公司（以下简称某某公司）签署的购房合同附件中“十一”条违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条和第二百八十二条的规定，请相关部门介入处理。后被申请人向我作出涉案回复。

　　第二，涉案回复的第一点。

　　我未与广州市某某物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）签订《前期物业合同》，且我反映的是我与开发商签订的购房合同无效，某某物业公司并非对应的涉案对象，涉案回复提及的情况与我要求履职请求无关联性，属于答非所问。

　　第三，涉案回复的第二点。

　　根据《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第二点、第六点、《商品房销售管理办法》第五条、《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品往房预售制度有关问题的通知》《城市房地产开发经营管理条例》第四条的规定，对某某台项目房屋经营销售活动的监督管理是被申请人的职责所在，涉案回复是乱回复，是对群众的举报投诉的熟视无睹。至2024年6月22日为止，被申请人仍未有依法介入处理，没有做到依法行政。

　　综上，被申请人作出的涉案回复错误，请求区人民政府予以撤销并责令其重新作出处理。

　　被申请人答复称：

　　第一，我局具有对申请人提出的举报事项进行处理的行政职权。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、《广东省商品房预售管理条例》第四条、《广州市物业管理条例》第五条的规定，我局作为番禺区的房地产行政主管部门，具有对申请人提出的举报事项进行处理的行政职权。

　　第二，本案认定事实清楚，适用法律、法规正确，内容适当。

　　2024年6月3日，申请人在热线平台举报反映其在购买某某台小区*栋17**号房时，与某某公司签署的购房合同中附件“十一”约定小区的公共场地及部位的使用权、广告发布权及由此产生的经营收益属于某某公司，违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、二百八十二条的规定，属于虚假意思表示，为无效条款，要求相关部门介入处理并确认该条款无效或重新签署购房合同。我局受理投诉后随即开展调查处理工作。

　　经查，某某台项目开发商为某某公司。2021年3月13日，申请人与某某公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2*21**1947**）及相关附件，约定购买该项目*栋17层17**号房屋。2022年5月29日，申请人与广州市某某物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。

　　（一）关于申请人反映的某某台小区共用部位的使用权和收益的问题。

　　申请人与某某物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第八条第一点约定，物业管理区域内的公益问题设施，业主共有的停车位、物业共用部位及物业共用设施设备，同意统一委托某某物业公司进行经营管理。针对利用某某台小区共用部位进行经营获得的收益情况，某某物业公司每月在小区人行入口的公示栏处张贴，向小区全体业主进行公示。我局经调查，暂未发现某某公司有收取上述小区共有部分收益的情况。我局并就小区公共部分收益问题督促某某物业公司严格遵循《广州市物业管理条例》的有关规定开展工作。

　　（二）关于申请人要求确认《广州市商品房买卖合同（预售）》中的条款无效或要求某某公司重新签署购房合同的问题。

　　经核实，我局的工作人员在某某台小区销售期间多次进行现场检查，某某公司在销售现场已按《广州市房屋交易监督管理办法》第十五条的规定公示了项目信息、销售信息和企业信息等。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第二款“市住房城乡建设主管部门应当会同市市场监督管理部门制定新建商品房买卖合同、存量房买卖合同的示范文本，引导交易当事人使用合同示范文本。交易当事人经协商达成一致后，可以对合同示范文本的内容进行修改和补充”的规定，鉴于申请人与某某公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》对双方的权利义务均作了约定，申请人对合同效力的异议属于当事人之间的民事争议，因此，我局建议申请人循司法途径解决。

　　第四，本案符合法定程序。

　　2024年6月3日，申请人在热线平台登记诉求。我局在6月3日收到转送材料后，于6月18日决定延期办理，于7月2日向申请人作出回复并于当天通过短信送达申请人。因此，我局已按照《广州市政务服务便民热线管理办法》《广州市政务服务便民热线管理办法实施细则》的要求，按期回复并送达申请人，符合法定程序。

　　综上，我局作出的涉案回复认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，内容适当，请求区人民政府予以维持。

　　本府查明：

　　2024年6月4日，被申请人收到申请人通过热线平台提交的举报工单，事项分类：城乡建设/房产管理/房地产交易监管，申请人通过该工单反映其在购买某某台小区*栋17**号房时，与某某公司签署的购房合同中附件“十一”约定小区的公共场地及部位的使用权、广告发布权及由此产生的经营收益属于某某公司，违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、二百八十二条的规定，属于虚假意思表示，为无效条款，要求相关部门介入处理并确认该条款无效或重新签署购房合同。被申请人在同日收到转送材料后，于6月18日决定延期办理，于7月2日通过热线平台作出涉案回复，告知申请人：“一是关于您反映某某台小区业主公共部分的使用权和收益的问题。经查，某某台项目由开发商广州市番禺区某某建设综合开发公司开发建设。根据小区业生与某某物业所签订的《前期物业合同》之约定，某某台小区公共区域已委托某某物业进行管理，针对利用某某台小区共有部分进行经营获得的收益情况，某某物业每月通过在小区人行入口的公示栏处张贴告示的方式向小区全体业主公示，我局暂未发现开发商有收取某某台小区共有部分收益的情况。针对小区公共部分收益的问题，我局已督促物业公司严格遵循《广州市物业管理条例》的有关规定开展有关工作。二是关于您反映‘请相关部门介入处理并确认该条款无效或重新签署购房合同’等问题，暂无法规赋予我局该项职权。经查，开发商在销售现场已按规定将项目信息、企业信息、销售信息（含合同文本等)设置公示。鉴于业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中就合同双方的权利义务均有约定，此问题实际属于民事合同纠纷，如您认为业主所签订的合同显失公平，建议业主通过司法途径解决。”

　　申请人不服被申请人作出的涉案回复，向本府申请行政复议。9月9日，本府作出番禺府行复〔2024〕586号《延长行政复议审查期限通知书》，并分别送达给申请人和被申请人。

　　本府认为：

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、《广东省商品房预售管理条例》第四条、《广州市物业管理条例》第五条的规定，被申请人具有对申请人提出的举报事项进行处理的职权。

　　《广州市物业管理条例》第六十八条第二款第（五）项规定：“物业服务人应当按照下列规定在物业服务区域内公开并及时更新有关信息：在显著位置张贴服务履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况；”在本案中，被申请人针对申请人的举报内容经调查，查明某某台项目由某某公司开发建设，小区公共区域已委托某某物业公司进行管理，某某物业公司通过公示栏每月向小区全体业主公示某某台小区共有部分经营收益情况，暂未发现某某公司有收取某某台小区共有部分收益的情况。对于申请人主张确认《商品房买卖合同》条款无效或重新签署购房合同的问题，因不属于被申请人的监管范围，遂建议申请人通过司法途径解决的做法并无不妥。此外，根据《合同行政监督管理办法》第三条“市场监督管理部门开展合同行政监督管理工作，应当坚持监管与指导相结合、处罚与教育相结合的原则”的规定，对于申请人有关合同方面的投诉举报线索，可向市场监督管理部门反映。综上，被申请人收到申请人的举报工单后，已在其监管范围内履行调查及回复的职责，且作出的回复并无不妥，本府予以支持。申请人申请行政复议理据不足，本府不予支持。

　　本府决定：

　　根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局于2024年7月2日在广州12345政府服务热线平台对其投诉事项作出的回复。

　　申请人如不服本府复议决定，可以在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院起诉。

　　本件与原件核对无异

　　二○二四年十月八日