杨某某不服被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局作出的投诉事项处理意见书一案行政复议决定书

　　广州市番禺区人民政府

　　行政复议决定书

　　番禺府行复[2019]138号

　　申请人：杨某某

　　被申请人：广州市番禺区住房和城乡建设局

　　申请人杨某某不服被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》，向番禺区人民政府申请行政复议，番禺区人民政府已依法予以受理，现已审查终结。

　　申请人请求：

　　撤销被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》。

　　申请人称：

　　第一，根据《前期物业管理服务协议》第五条的约定，地面车位30元/个/月，管理费170元/月。因此物业公司不能单方面涨价。

　　第二，地面车位属于全体业主共有部分，改变收费方式或涨价须经过50%业主同意才可以执行。物业公司在没有征得50%业主同意的情况下擅自涨价属于违规行为，被申请人有权不给予物业公司改变地面停车场收费方式和涨价，应维持200元的收费标准执行月保或临时停车。

　　第三，地面车位44个，其中20个车位可以办理月保，这容易产生不公平，激发业主之间的矛盾。

　　综上，被申请人作出的处理意见是错误的，请求区人民政府撤销被申请人作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》。

　　被申请人答复称：

　　第一，本案认定事实清楚，适用法律、法规正确、内容适当。2019年3月25日，申请人通过来电反映大石某某小区物业公司在小区车位临停方案进行业主投票时不规范，存在很多漏洞，小区有480多户业主，本次投票同意临停方案的只有25户，但是物业公司却通过临停方案，希望有关部门介入处理。我局接到投诉后随即开展调查处理工作。经调查，某某小区地面停车场从2017年起开始采用月保模式，月保费用为200元/月。但由于南大干线改造，某某小区南面地面停车场部分车位被占用封闭施工，导致某某小区车位数量减少，无法满足大部分月保用户停车需求。某某小区的物业服务企业广州市君金房地产物业管理有限公司于3月18日起向小区业主发出《地面停车场征询稿》就小区地面车位的使用方案公开征询业主的意见。3月25日，在居委工作人员以及两名业主的见证下，广州市君金房地产物业管理有限公司公布《关于某某地面停车场征询稿结果公布》，确定地面停车场执行临停方式停车。某某小区部分业主对地面停车场的停车方案不满。为此，我局多次协调某某的开发商和物业服务企业。经协调，广州市君金房地产物业管理有限公司于2019年5月6日在小区内提出《关于地面停车场的公告》，对地面停车场采用临停和月保相结合的方式，先到先得，由业主自行选择。地面停车场所得收益纳入小区公共收益账户，并定期向广大业主进行公示。我局认为，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十四条的规定，只有在改变共用部位、共用设施设备的用途的情况下，才需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。广州市君金房地产物业管理有限公司根据实际情况，在不提高收费标准的情况下，在征询业主的意见后临时调整地面停车场的使用方案，并不违反物业管理有关法律法规的规定。且地面停车场所得收益纳入小区共收益账户，并定期向广大业主进行公示，符合《广州市物业管理暂行办法》第八十五第三款的规定。因此，申请人请求撤销我局作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》并无事实和法律依据。

　　第二，本案符合法定程序。3月25日，申请人通过来电向我局反映大石某某小区的车位临停方案等问题。我局于4月2日作出番住建投受[2019]104号《投诉事项受理告知书》并于4月4日送达申请人。5月7日，我局作出番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》并于5月10日送达申请人。因此，被申请人已按照《广东省信访条例》的程序性规定，按期回复并送达申请人，符合法定程序。

　　综上，我局作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求区人民政府予以维持。

　　本府查明：

　　2019年3月18日，大石某某物业服务中心运营企业广州市君金房地产物业管理有限公司向全体业主发出《地面停车场征询稿》，就地面停车位停放模式向业主征询意见，其中包括月保模式（200元/月）、临停模式以及其他。3月25日，广州市君金房地产物业管理有限公司发出《关于某某地面停车场征询稿结果公布》，告知全体业主将对地面停车场执行临停模式。同日，申请人致电被申请人反映某某小区车位临停方案进行业主投票时不规范，存在很多漏洞，小区有480多户业主，本次投票同意临停方案的只有25户，但是物业公司却通过临停方案，希望有关部门介入处理。其后，被申请人也受到某某业主投诉取消月保模式不妥等问题。4月2日，被申请人向申请人作出番住建投受[2019]104号《投诉事项受理告知书》，告知已受理其投诉事项并将于6月2日前办理完毕并书面回复。5月6日，广州市君金房地产物业管理有限公司作出《关于地面停车场的公告》，告知全体业主小区地面停车场将采取临停及月保模式，地面车位合计44个，月保车位每月办理20个，剩下的为临停，先到先得，执行时间为2019年5月15日起，其中月保模式200元/月/辆，临停模式为2元/小时，封顶16元/天，地面停车场的收费将纳入小区公共收益账户。5月7日，被申请人作出番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》告知申请人：“经现场调查，由于南大干线改造，某某小区南面地面停车场部分车位被占用封闭施工，由于车位数量减少，无法满足大部分月保用户停车，小区物业于2019年3月25日发出《关于某某地面停车场征询稿结果公布》，确定地面停车场将执行临停方式停车，因此导致部分业主不满。为此，我局多次协调开发商和物业负责人，经协调，小区在管物业已于2019年5月6日在小区贴出公告，同意对地面停车场采用临停和月保相结合的方式，先到先得，由业主自行选择。地面停车场所得收益纳入小区公共收益账户，并定期向广大业主进行公示。”

　　5月21日，申请人不服被申请人作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》，向本府申请行政复议。7月18日，因本案案情复杂，不能在法定期限内作出行政复议决定，本府决定对本案的审查期限延长30日，并将通知书送达给申请人、被申请人。

　　本府认为：

　　《物业管理条例》第四十八条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”《广东省物业管理条例》第五条规定：“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。” 据此，被申请人有权对申请人的投诉依法进行协调。《广州市停车场条例》第三十四条第二款、第三款规定：“住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租；车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要。未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。所在地的街道办事处、镇人民政府应当对协商过程进行指导和协调。价格行政管理部门应当对未依法协商议价，擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为进行查处。利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。临时停车场所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。”第六十一条第二款又规定：“违反本条例第三十四条第二款、第三款规定，未按照规定制定、提高机动车停放服务收费标准的，由价格行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。”本案中，被申请人在接到申请人的投诉后，对相关问题进行协调并作出番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》告知申请人有关情况，并无不妥。如申请人认为广州市君金房地产物业管理有限公司存在擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为，应当向价格行政管理部门申请处理。申请人申请行政复议的理据不足，本府不予支持。

　　本府决定：

　　根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，维持被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局作出的番住建函[2019]1143号《投诉事项处理意见书》。

　　申请人如不服本府复议决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，向有管辖权的人民法院起诉。

　　本件与原件核对无异

　　二○一九年八月二日