某甲与某乙房屋租赁合同纠纷调解案

【案情简介】

　　某甲与某乙签订了《房屋租赁合同》，同意由某乙承租其位于某街某村某号的物业，租赁期限为2016年3月15日至2021年8月15日。但在上述合同租赁期内，某甲与某通讯公司另签订了一份租赁合同，擅自将某乙所承租物业的天面（建筑术语，指建筑物最上面的表面）部分，出租给该通讯公司作基站使用，租赁期是2020年10月20日至2025年10月19日，约定租金收益由某甲收取。由于某甲与某乙签订的房屋租赁合同期限现已届满，在清算各种费用时，双方就天面部分租金（2020年10月20日至2021年8月14日）归属发生争议，引发房屋租赁合同纠纷，遂向某街调委会依法申请调解。

【调解过程】

　　一、耐心倾听明思路

　　8月17日,调解员依法组织某甲与某乙就某街某村某号物业的天面租金收益归属问题进行调解。调解会上某乙提出：自己与某甲签订的租赁合同已于2021年8月15日到期，在此之前，某乙依法拥有该物业的使用权，所以该物业天面部分2020年10月20日至2021年8月15日期间的租金，应由某乙收取。接着某甲辩称：上一手承租人在征得其同意的情况下，把该物业天面部分转租给某通讯公司，合同期是2015年10月20日至2020年10月19日。合同期满之际，上一手承租人与某甲约定，将续约合同的签约主体改为某甲。另外，某甲还表示，某乙承租的物业不包括天面部分，所以此前签订的合同到期后，该部分租金收益应由自己收取。

　　调解员经过倾听双方当事人的陈述，摸清矛盾点及理清调解思路，先向某乙解释，某甲确实与上一手承租人签订了《项目合作主体变更说明》，明确其有续约的权利。然后，调解员向某甲释明，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该法第七百二十条还补充规定道，“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外”。某甲与某乙签订的租赁合同存续期间，某乙依法履行了按时按规定支付租金的义务。而且在租赁合同中，双方并没有约定排除某乙对于房屋天面使用和收益的权利，所以，某乙提出获取天面部分租金收益的请求是合理合法的。某乙听后，表示认同调解员的说法，但某甲依然不肯作出让步，一度情绪激动。调解员见状，提出让双方当事人先行回去，第二天再组织调解。

　　二、精心说法促让步

　　8月18日，调解员再次组织某甲及某乙进行第二次调解。调解员通过深入调查发现，房东某甲先后与苗某、黄某、某乙就同一物业各自签订了同一租赁期限的房屋租赁合同。实际上，苗某在征得房东某甲的同意下将房屋转租给黄某，黄某再转租给某乙，某乙是第三手租客。转租时，没有签订书面转租合同，并及时终止原房屋租赁合同，仅通过口头的形式与上一手承租人解除原租赁合同。调解员向双方当事人解释：民事主体可以通过书面、口头或其他形式终止合同，对双方同样具有法律约束力。一是若有证据证明前任多手承租人的租赁合同已通过口头形式合法终止，且某乙与某甲的租赁合同不存在其他无效事由，则某乙有权依法获得房屋天面租金。二是若上手承租人的租赁合同均未终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的”。某乙是房屋的实际使用和占有人，因此，某乙的承租顺位依法优先于其他案外承租人，其租赁合同能被优先履行。综上而言，不论何种情形下某乙都有权获取房屋天面部分的租金收入。

　　某甲与某乙均认同此说法，并表示自己不懂法，日后会注意避免犯此类错误。调解员紧接着解释，在本纠纷中，房屋租赁合同签订存在瑕疵：某乙在签订房屋租赁合同时没有尽到应有的注意义务；而某甲有“一房多租”的嫌疑。鉴于合同期已届满的既成事实，调解员建议双方基于以和为贵的精神，各自退让一步以助达成调解。随即，某甲表示可把所收取天面部分租金收益（2020年10月20日-2021年8月15日），分一半给某乙。但某乙反对，认为该租金应由自己全部收取。

　　调解现场陷入僵局，调解员立刻采取了“背对背”的调解方法，分别与双方当事人分析利弊。首先，调解员向某乙分析道，如调解不成提起诉讼所要付出的成本较大耗时较长；然后，调解员又劝导某甲，作为房东，自己主导签订的租赁合同存在瑕疵，转租手续不完备。另外，根据双方签订的租赁合同，租赁标的物应包含天面部分，现某甲擅自转租则侵犯了某乙的使用权益。鉴于双方当事人均不肯让步，调解员结束第二次调解，建议双方当事人先行回去，冷静思考，权衡利弊。

　　三、平息风波助言和

　　8月20日，调解员组织双方进行第三次调解。双方态度友好，均作出让步，很快达成协议：房东某甲同意把之前所收取天面部分租金13000元返还某乙。一波刚平，一波又起，某甲又提出另一要求：由于与某乙签订的租赁合同已于2021年8月15日到期，要求某乙于8月23日前搬离该出租物业，8月16日至8月22日期间的7天租金费用按600元/日收取。另外，某乙必须保证其分租出去的租客们也要于8月23日前搬离该物业。某乙拒绝，调解会上原本和谐的氛围立刻被打破，双方开始互斥对方。调解员先稳定双方当事人的情绪，提出解决方案：建议某甲可按此前物业的月租金为标准计算7天的租金。某甲考虑后说，这7天的租金按3000元收取，某乙不同意。调解员让双方当事人换位思考，反复劝说，双方终于达成共识并握手言和。

【调解结果】

　　在调解员的不懈努力下，双方达成一致：

　　1.房东某甲同意返还天面部分租金收益13000元给某乙；押金扣除水电费和7天租金3000元后返还给某乙；    

　　2.某乙则保证于2021年8月23日上午10:00前把自行添置的物品搬离房屋并清理好房屋垃圾，以及把该出租屋的所有钥匙等原属于某甲的物品交还给某甲，且同意通知其分租租客们于2021年8月23日上午10:00前搬离现住房屋，并与分租租客们处理好租金和押金事宜。

　　双方当事人对调解员的坚持不懈表示感谢，至此，案件得到了圆满的解决。

【案件点评】

　　本案是由“一房多租”引发的房屋租赁合同纠纷，最终得以成功解决在于以下方面：一是深入调查，厘清矛盾关键点。本案复杂繁琐，牵涉多方主体、多个租赁关系。调解员“不畏难、不惧烦”，深入调查，抽丝剥茧，厘清两项关键点：房东某甲没有及时终止与前任多手承租人的合同关系，导致与租客某乙签订的租赁合同效力待定；房东某甲擅自转租天面部分，侵犯某乙获取租金收益的权利。“明思路，抓关键”，这为后续找寻问题突破，充分说理释法，奠定了重要基础。二是普调相融，助力基层解风波。本案中存在合同效力瑕疵、租赁物收益权归属等法律问题，正是由于当事人“不知法，不懂法”才引发此次纠纷。调解员在调解争议的同时，找准问题根源，通过举例释法，耐心说理，有效加强基层群众有关房屋租赁合同问题的普法教育。三是妙用技巧，疏导情绪促和谐。双方在调解过程中各执一词，拒不让步，更一度情绪激动，调解也因此被数次打断。调解员妙用调解策略，及时调停，为双方提供冷静思考的空间。与此同时“动之以情”引导当事人自我克制，相互体谅，为调解过程创造更稳定和谐的氛围。