议案（建议）办理

理由：

《中华人民共和国物权法》已于2007 年10 月1 日起正式施行，根据《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，业主对建筑区划内的共有部分享有共同收益和共同管理的权利。

但目前我区建筑区划内的共有部分管理仍存在很多问题，业主对建筑区划内的共有部分权益未能得到切实保护，主要表现在：

一、区房管部门发出的房地产权证共有范围只包含业主所在楼栋基底范围，其它建筑区划内的共有部分未纳入共有范围，与物权法相违背，业主对共有部分的权益在产权上得不到保障。

二、占用业主共有的道路、绿化或者其他场地用于停放汽车的车位或出租以及小区电梯（楼梯）广告、外墙广告等，目前收益普遍归物业管理公司所有。

三、一些楼盘开发商将业主共有的绿化或者其他共有场地划分为车位，通过长租形式（如50 年、70 年）变相卖出，而且很多卖给非小区业主。

四、小区业委会法律地位不明确，无法有效代表业主维护业主共有部分权益，而且有些小区业委会成员收受物业管理公司报酬，替物业管理公司说话，很难代表业主维护业主利益。

办法：

1、区房管部门发出的房地产权证共有用地面积应定为全体小区业主共有整个小区范围用地面积。

2、由区房管理部门牵头，区建设局、区规划局、区交道局、区物价局配合，制定小区物业共有部分经营管理规定，对物业共有部分经营的委托、物业服务企业受托实施经营的行为规范、物业共有部分经营业主所得收益的分配与管理等内容作出指引性规定。如物业管理公司受委托利用物业共有部分经营的，可以依约收取一定的报酬；物业管理公司受委托对物业共有部分进行经营的，应当在物业服务合同中作出具体约定，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况；利用物业共有部分经营的收入，扣除共有部分经营成本后，业主所得收益应当归建筑区划内全体或者相关业主所有，并主要用于补充专项维修资金；对于开发商、物业管理公司、业委会侵占业主共有部分权益酌情进行处理等等。

民建番禺总支：

    你们提出的区政协十二届四次会议提案第64号《关于加强小区共有部分管理，切实维护业主共有部分权益的建议》已收悉，现答复如下：

一、关于建议区房管部门发出的房地产权证共有用地面积应定为全体小区业主共有整个小区范围用地面积。

当前，我区房管部门受广州市国土资源和房屋管理局委托核发房地产权证，核发房地产权证应依法依规进行。《广州市房地产测绘业务手册》房地产平面图测绘规范第十条规定，公寓楼房原则上以建基面积为合法土地使用面积，属于独院或有庭院的，可连同院地核发土地使用面积，不是院内的，栋与栋之间无围墙的间距用地，不论来源是否合法，不能记入共用地面积。《广州市城镇房地产登记技术规范》第五十五条规定，房地产权证的面积应该以房地产测绘

部门的测绘成果附图为依据。开发单位已经取得整个小区用地的土地使用权，在核发房地产权证时，以建筑物占地面积作为共用地面积，同时对于整个小区的用地情况，只登记不发证。因此按照当前的房地产登记技术规范，在核发房地产权证时，以建筑物占地面积作为共用地面积，同时对于整个小区的用地情况，只登记不发证。

新修订《广东省物业管理条例》已于2009年3月1日实施,条例第三十九条规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。建设部《房屋登记办法》第五条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。在房地产登记簿中登记整个小区的用地情况及注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分，业主有权查询，这些规定保护了业主对小区共有部分的合法权益。

二、关于制定小区物业共有部分经营管理规定。

法律法规已明确规定了小区公共收益属全体业主共有，但对公共收益的归集、使用管理，国家、省、市都尚未有相关的具体规定，难以解决小区公共收益的实际问题。目前，业主对小区公共收益的关注日益提高，由此引发的矛盾也日益增多，我区各物业管理行政管理部门对此情况也非常重视，在法律法规尚未明确规定的情况下，对小区公共收益的使用管理作了积极的尝试。

（一）积极开展小区公共收益调研，摸清全区公共收益的基本情况，引导小区业主规范公共收益的归集使用。区综治办、区人民内部矛盾调解委员会、区国土房管局已在今年五月就物业管理纠纷作了专题调研，目前，我区物业管理纠纷的根源主要是利益分配矛盾，尤其是小区公共收益的分配所产生的矛盾。为了解清楚全区公共收益的基本情况，区国土房管分局已在7月份根据广东省建设厅、广州市国土资源和房屋管理局关于开展物业管理行业行风整治工作中，联合各镇街开展了对物业管理小区（大厦）公共收益的清查行动。全面调查全区物业管理小区（大厦）的收入与使用情况，为今后制定有效的小区公共收益管理办法打下良好的基础。

国务院《物业管理条例》第五十五条规定，小区公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，根据此规定，各镇街、区国土房管分局在指导小区成立业主大会、选举业主委员会时，也积极引导小区业主在制定《小区议事规则》时，明确小区公共收益的归集、使用，提交业主大会表决通过，规范小区公共收益的收支，减少由此而引发的小区物业管理矛盾，维护小区业主利益，维护小区和谐稳定。

（二）各职能部门加强相互沟通，采取有效措施，加强对小区公共收益的归集管理。目前，小区公共收益的主要来源是区内道路临时停车收费，对此，我区拟在涉及路内临时停车场联合审批程序上加入相关规定，对小区公共收益进行有效的监督管理。如：物业服务企业在申领《道路运输经营许可证》时，需要物业服务企业开设物业专项维修资金账户以及提供小区公共收益分配及缴存方案，提交小区（大厦）业主大会表决同意后，相关部门才给予办理。《道路运输经营许可证》的延期需要审核物业服务企业是否履行小区公共收益分配及缴存方案后才给予延期。

三、关于制定物业管理合同示范文本。据了解，新修订的《广东省物业管理条例》于2009年3月1日实施后，根据反映的情况，广东省建设厅已有意向制定《物业管理合同》示范文本，规范小区公共收益的收取使用。目前，我区在指导前期物业管理招投标工作时，对送来备案的前期《物业服务合同》中涉及小区公共收益部分的合同条款，严格要求合同双方按照《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定处置小区公共收益，不容许开发建设单位与物业服务企业签订违反规定的合同条款。

非常感谢你们对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。