议案（建议）办理

案由

“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。同时，也是解决农村集体为发展经济不惜冒险进行违法建设的有效途径。为推进该项工作，省、市政府都分别出台了关于推进“三旧”改造工作的意见，但在具体的实施过程中，对规划控制调整、业主利益协调、改造损益平衡、村留用地指标等关键性问题，目前还缺乏有效的处置机制，使“三旧”改造工作进展缓慢。

鉴此，我们建议：

一、立足现在，前瞻未来，切实解决规划控制调整问题。由于“三旧”改造地块需符合两规才可实施改造，建议规划、国土等部门更加注重考虑改造地块的现状条件，尤其是对拟连片改造的地块给予更大的规划调整弹性，综合统筹周边区域，实现协调开发。

二、提供指引、互利共赢，促进解决业主利益协调问题。上级鼓励实施连片改造，提升改造成效，而连片改造必然涉及区内各业主之间的利益协调问题。建议区有关部门提出连片改造区域业主间的利益协调指引，使业主间的谈判有平台，有规范。

三、明确细则、权衡得失，妥善解决损益平衡问题。建议区有关部门提出细则，明确改造中业主由于公共配套、道路、绿地控制等原因造成用地效益受损的，如何补偿。

四、因各村将留用地指标视作今后进一步发展的重要筹码，如村实施旧厂房改造需与留用地指标抵扣挂钩，则会降低各村对实施改造的积极性，难以推进改造。建议区有关部门向上级部门争取，尊重历史事实，取消两者挂钩或者另寻措施解决。

王伟雄代表：

    您提出的区十五届人大七次会议代表建议第100号“关于加快推进‘三旧’改造工作的建议”已收悉，现答复如下：

一、目前《广州市控规全覆盖—番禺区》规划成果已在2011年1月29日经广州市规划委员会审议通过，并于6月8日经市政府常务会议审议通过，该规划成果经市政府批准实施后，将成为我区规划管理的法定依据。

根据我市现行的“三旧”改造政策，经市政府批准列入“三旧”改造的项目，应由项目单位组织编制改造规划方案，改造方案经“三旧”改造主管部门审批同意后，可按我市城市规划管理的要求，到规划管理部门办理改造项目的其他规划建设许可手续。

二、对于旧厂房的改造项目，区政府鼓励实施连片改造，由实施主体将分散土地归宗或由镇街牵头编制改造方案。我办要求上报改造方案前应调查摸清改造项目的现状，做好土地的确权等工作，正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

三、根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）的相关规定，原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

方式一：按同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。
　　方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

四、根据广州市“三旧”办制定的《关于加快办理“三旧”改造项目设计完善历史用地手续的通知》的内容，无合法用地手续的村集体用地可由区人民政府统筹完善集体建设用地手续，在完善集体建设用地手续后，“用地优先用于兑现原村集体经济组织的留用地指标，优先纳入旧城或旧村改造，与其一并规划、平衡成本、统筹实施；剩余的用地由区（县级市）人民政府征收为国有建设用地后统筹安排，用于辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安置房建设。”

新一轮土规修编我区属“建设用地减量规划区”，对落户我区的项目只能通过挖潜现状建设用地解决，因此新一轮土规修编只落实了国家、省市重点及我区迫切需要落实建设用地规模的项目（包括部分“三旧”改造项目约68公顷）。目前，广州市政府以穗府函〔2011〕83号文批复了我区19个镇（街）的土规成果。

对于完善用地手续过程中抵扣留用地指标的问题，我办已多次向上级申诉。现时在村集体用地农转用和土地征收手续的过程中，将暂不考虑抵扣留用地指标，待取得上级政府部门批复后，在项目实施改造、土地供应的过程中，再以全区大平衡的原则逐步抵消留用地指标。

非常感谢您对我区 “三旧”改造工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。