| 标 题： | 关于加强监督和规范物业公司和业主委员会管理的建议 |
| 问题内容： |
近年来，随着桥南街社会经济持续快速发展和城市化建设步伐的加快，辖区内相继落成近20个高档商住小区，常住居民近8万人。但目前尚有部分小区没有成立业主委员会，个别已成立业主委员会的小区也未能充分发挥业委会在业主与物业公司之间的桥梁与纽带作用，业委会对物管公司服务质量的监管工作没有落到实处，尤其对物业服务与公共财务的收支情况疏于监管。其表现在物业服务公司服务不到位、收费不合理、财务不透明；业主委员会成员缺乏对物业管理相关政策和规定的理解及运用能力，形成物管公司单方面“说了算”的现象，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策；业主因对物管公司和业主委员会不理解、不支持而引起抵触情绪，以致出现业主拒绝交纳物业服务费等矛盾，使业主、业委会、物业管理公司三者间的矛盾日益突出。此外，《物权法》和《物业管理条例》中对物管公司、业委会的运作和监督没有制定明细的规范和管理细则（如业委会换届的相关规定及细则），存在“执行难”的问题。根据相关数据反映，目前我街社区出现的社会不稳定因素及矛盾纠纷主要集中在上述各方面，这种情况的存在不仅会影响全街社会大局的和谐安定，也不利于和谐社区建设和提高市民满意度。 建议： 一、相关部门出台具体的管理规范和细则，规范物业管理公司和业委会的运作，加强监督、明确职责、落实责任。 二、赋予镇街政府派出机构（包括社区居委会）对业委会、物管公司监管的相应权利，重点监督业委会和物管公司定期对服务收支情况进行公示。 |
| 问题答复： |
谢惠敏代表： 您提出的区十六届人大一次会议第120号“关于加强监督和规范物业公司和业主委员会管理的建议”已收悉，现答复如下： 一、基本情况 目前，番禺区共有19个镇街，实行物业管理的房屋建筑面积共4446．74万平方米，约396个项目，其中住宅小区（大厦）项目271个，房屋建筑面积4008．56万平方米。在我区从事物业管理的服务企业有 180家，物业服务项目经理293人，全区现已成立业主委员会98个。 （一）各镇（街）物业管理部门不断完善，镇（街）、社区居委会在物业管理工作中的作用日益重要 新修订的《广东省物业管理条例》（以下简称《省条例》）于2009 年3月1日实施后，各镇（街）非常重视，迅速成立了镇（街）级物业管理部门，落实了主管领导、工作人员。目前，全区19个镇（街）中已有18个镇街已成立了物业管理部门、落实了物业管理负责人、工作人员。例如，洛浦街道办成立了以司法所牵头的业主委员会指导工作组，确定城管科负责辖区内物业服务企业的管理，制定了对物业企业季度考核等制度。镇（街）物业管理部门成立后，迅速组织辖区内社区居委会工作人员开展相关的学习、宣传培训，积极地投入到小区物业管理工作。经过三年的工作实践，各镇（街）物业管理工作的水平不断提高，充分发挥了各镇（街）、社区居委会在小区属地、情况熟悉、反应快的作用，有利于提前介入小区物业管理，使小区物业管理事务在小区可以办理，物业管理纠纷能够及时在社区、镇（街）得到有效的处理，避免矛盾扩大化，防范纠纷的发生，极大地促进了番禺区物管小区的和谐稳定。 （二）我区物业管理各相关部门积极协调配合，共同搞好小区物业管理 1. 为加强镇（街）对属地物业服务企业的管理，区国土房管分局2010年7月下发了《关于分解下放物业管理业务事权的通知》，根据实际情况，将大部分物业管理业务作了调整，将日常业务由镇（街）或社区居委会协助共同办理，涉及物业企业资质核定、项目备案、物业管理情况证明出具、投标企业资格备案、招投标物业评标委员会业主代表产生、物业专项维修资金备案公示情况证明等6大项目。物业管理业务由镇（街）或社区居委会协助办理，加大了镇（街）、社区居委会对物业服务企业的管理力度，促使物业服务企业提高物业管理服务水平。 2. 建立高效的物业管理纠纷调解机制。我区非常重视对物业管理纠纷的调处问题。为有效解决小区物业管理纠纷，尤其是涉及重大物业管理纠纷，一般由区维稳办、区信访局牵头，协调各相关职能部门共同处理；对重点案件还成立工作组，由主管区长担任工作组组长进行解决。我区部分镇（街）还设立了物业管理工作联席会议制度。 （三）加大对小区成立业主委员会的指导、协助力度，我区业主委员会工作取得初步成效 《省条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了国土房管部门、镇（街）在指导成立业主委员会工作中的职责，镇（街）、区国土房管分局在开展工作中有法可依，镇（街）能够直接参与成立业主大会，选举业主委员会，极大地增强了政府部门指导业委会选举的力度，我区开展业主委员会工作迎来新的时机。 国务院《物业管理条例》、《省条例》赋予业主委员会管理小区事务的职责，业主委员会成员素质的高低直接影响到小区事务的管理。我区非常重视业主委员会的成立工作，采取各种措施，积极指导、协助小区业主成立业主大会、选举业主委员会。 区国土房管部门、各镇（街）积极配合做好业委会成立工作。根据《省条例》规定要求，结合我区的实际情况，区国土房管局更新完善了业主委员会筹备组、业主委员会成立备案业务办理的收件标准、资料。为进一步做好业委会成立的指导工作，2010年1月，区国土房管局向各镇（街）发出了《关于做好业主大会筹备组和业主委员会备案工作的函》，对我区成立业主大会、业主委员会工作进行了明确。 各镇（街）依法作为小区业主大会筹备组组长，组织开展小区业委会选举，充分发挥各镇（街）、社区居民委员会在小区属地、情况熟悉、反应快的作用，提前介入小区物业管理，极大地保障我区成立业委会工作的顺利进行。各镇（街）都对小区选举业委会给予了必要的场地、复印资料等人力、物力支持，保证了小区业委会选举工作的顺利开展。为提高业主委员会素质，当前各镇（街）、社区居委会在指导小区业委会选举中，在加强宣传发动的同时，积极引导小区业主中的党员代表、居民代表等一些具有公信力、有一定专业知识人员参与到业委会选举中去，从源头上提高业主委员会素质。 我区因小区业委会选举而引发的物业管理纠纷大幅度减少，为我区业主更好地开展小区事务管理，维护小区和谐稳定奠定了前提条件。 二、存在问题 （一）我区物业管理各部门的职责有待进一步明确，宣传培训工作有待进一步加强 为更好地发挥镇（街）在物业管理工作中的职能，及时化解矛盾纠纷，构建和谐平安社区，有必要提高广大镇（街）物业管理工作人员的理论知识水平，我区对物业管理的宣传培训还有待加强。各物业管理部门的职责有待进一步明确，物业管理相关法律法规虽然规定了房地产行政主管部门、镇（街）在物业管理中都有职责，但分工不明确、职责不清楚，还有待联系实际工作进行细化。 （二）各镇（街）物业管理部门还有待进一步加强 各镇（街）物业管理部门不稳定，带有临时性，人员流动性大，相关工作人员对物业管理法律法规还不是很熟悉，没有完全掌握新时期物业管理工作的特点方法，从思想意识深处还没有充分认识到物业管理工作的重要性，对自己的工作职责还不是很清楚，从而造成工作有些被动。 （三）业主自治与行政指导行为的尴尬 国务院《物业管理条例》、《省条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。因此，政府部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助的职责，协调处理物业管理中的纠纷。当小区业主在业委会选举过程中产生纠纷时，部分业主要求政府作出行政指导行为，另一部分业主则认为，小区业委会选举系“业主自治”的范畴，是业主自我组织、自我规范、自我管理小区内的物业管理活动的基层治理模式。因此，政府在作出行政指导行为时，处于相对尴尬的局面。 （四）法律法规缺乏相关的实施细则 目前，国家、省、市对于规范、指导成立业主大会，选举业主委员会的法律法规有《物权法》、《物业管理条例》、《省条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》。但是，由于未及时制定相关的实施细则，法律条文还存在许多漏洞和不完善之处，导致在业主委员会选举的实际操作过程中以及业委会日常开展工作中出现业主与业主之间，业主与业委会之间，业主、业委会与政府部门三者之间对法条理解的不同而产生矛盾。 （五）业委会权力过大，缺乏监管 目前，小区业委会对收取小区公共收益、聘请物业服务公司等事项具有较大的掌控和支配权力。业委会对小区的公共收益、财务收支等事项的透明度不高，在利益的驱使下，甚至出现部分委员挪用、侵占业主共有财产，索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬以及泄露业主资料等损害业主共同利益的行为，而现行的法律法规对小区业委会及委员的监管没有明确规定，缺乏有效监管，由于违法成本低，个别委员往往不惜以身试法。 三、下一步打算 （一）进一步完善镇（街）物业管理部门设置，加快制定我区关于加强物业管理的实施意见 下半年制定实施《番禺区加强物业管理的实施意见》，明确细化我区物业管理各部门的职责分工，提出我区加强物业管理建设幸福小区的具体实施意见，进一步完善各镇（街）管理部门设置，安排专门机构和固定人员调处物业服务企业、业委会相关工作，落实好各部门间的工作对接。 （二）加快筹建我区物业管理协会 2012年上半年，由区国土房管分局负责牵头筹建我区的物业管理行业协会即将成立。物业管理协会的成立将积极发挥协会在政府、企业和业主之间的桥梁纽带作用；引领行业从业人员提升整体素质，提升我区物业服务企业的专业化服务水平；制定物业管理行规行约，开展创优达标考评；推动行业自律管理，监督和规范会员单位的物业管理行为。此外，物业管理协会将拟定我区物业服务企业的年度考核办法，科学评定物业管理企业的服务业绩。 （三）建立联动机制，形成物业管理工作齐抓共管新格局 一是建立物业管理工作例会制度。区国土房管分局牵头、定期组织召开区维稳办、区信访局等物业管理工作相关工作会议，通报我区物业管理的工作情况和存在问题。二是根据实际情况召开个案专题会议，各相关单位积极配合属地镇（街）解决物业管理工作中的难题。三是推动各镇（街）建立物业管理联席会议制度。根据实际情况，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定，召集各镇（街）、居民委员会、公安派出所、业主委员会和物业服务企业等代表，召开物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题。 （四）加快制定物业企业管理工作考核制度，促进目标任务落实 全区将实行物业企业管理工作目标考核制度，区国土房分局会同各镇（街）负责拟定全区物业管理工作考核办法，相关单位要将物业管理工作考核纳入到镇（街）年度考核之中。根据区的实际情况，下一步还将制定镇（街）对属地的物业服务企业加强监管的具体实施细则，并根据实际逐级签订责任状，切实调动各方面的工作积极性，促使社区物业管理工作再上新台阶。 （五）继续依法推进我区物业小区业委会成立、运作工作，逐步规范业主委员会的运作。 目前我区已有98个小区（大厦）成立了业主委员会，占全区住宅小区的40%，约有40个小区业主委员会在有效任期内。小区成立业主委员会，对维护社区环境的稳定和谐、保障社区业主的权益，进一步健全业主自治制度有着极为重要的作用。要继续开展摸查工作。镇（街）和居民委员会以及相关部门要继续把物业管理工作纳入到社区建设之中，组织专人开展辖区内房地产小区业委会运行情况的摸查工作，重点搞清哪些小区有条件成立业委会，哪些小区存在较为明显的物业管理纠纷，哪些小区已有业委会运作，各小区业委会运行情况等，并会同我分局组织条件成熟、业主自愿且情况必要的小区成立业主大会筹备组并选举产生业主委员会。 要加快推进我区业主委员会的成立及规范工作。在推进业主大会成立及运作时，应以依法依规为前提，严格按照《广州市成立业主大会、选举业主委员会指导程序》进一步规范业主大会、选举业主委员会的活动，并做好资料存档，以实现规范化管理。 强化公安、检察机关的对我区物业管理纠纷案件的介入。由区维稳办牵头，区公安分局、区人民检察院配合，负责对物业小区业主大会、业委会相关工作中，恶意扰乱社会秩序、散播谣言、煽动群众，恶意上访的单位、组织及个人依法采取强制措施，暴力干扰主管部门依法行政，对涉嫌职务侵占和非法利益所得的部分业委会成员、物业管理企业人员坚决予以立案查办，维护社区稳定。 非常感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。 |
广州市番禺区人民政府 版权所有 主办单位：广州市番禺区人民政府办公室 广州市番禺区政务服务和数据管理局
承办单位：广州市番禺区政务服务和数据管理局 备案号：粤ICP备20058359号-1
网站标识码：4401130002 
粤公网安备 44011302000073号 您是第-位访客
继续访问
