议案（建议）办理

自上世纪90年代以来，我区因医院、学校等公共设施建设和水利、供电、燃气设施建设等公益性项目建设的需要，对村民房屋实施征收拆迁，基本都安排了“拆迁复建用地”，并承诺为他们复建房屋办理房地产权证。但后来，由于种种复杂的原因，这些复建房屋在建成后无法循合法的渠道办证，引发大量的信访问题，成为当前影响社会稳定的一个重要因素。

关于村民在公益项目拆迁安置地上建房办证难的原因:

一、上级部门土地规划政策调整。在2000年番禺撤市设区时，允许保留包括土地规划分割办证等原行政权限3年作为过渡。从2004年下半年起，广州市规划局就明确要求区规划分局停止单独核发《建设用地规划许可证》，须待市国土部门核定用地规模和市规划部门下放审批权限及明确具体操作办法后，再按照新的办理程序办理。如此一来，就使不少在之前建成或之后才竣工的征地拆迁复建房屋，无法单独取得《建设用地规划许可证》，后续的房屋产权办证审批手续也因此而无法继续办理。

    二、部分拆迁安置户的建房行为存在过错。包括：1、一些拆迁户的房屋未批先建。在我区对村民建房的规划工作尚有审批权时的习惯做法是，村民的房屋被拆迁，多由村民自已先建，待房屋竣工验收时一并补办相关的手续。此后我区的不少房屋拆迁安置户仍喜欢这样未批先建，但已极难补办手续。另外，有的拆迁安置户的情况虽然符合政府的统一安置计划，且已办理了选址意见书，但因当时项目单位与有关部门未协调好，办理报批的手续繁杂且时间较长，加上发放给安置户临时安置费的时间较短，结果，这些拆迁户等不及，也同样存在未批先建的情况。2、部分拆迁复建房屋存在违规超高、超层、超大等现象。按照土地及规划政策要求，村民住宅每户用地面积不得超过120平方米；建设规模不得超过三层加梯间，总高度不得超过14.5米;同时,在飘台的建设等方面也有相关的要求。3、有的村民在获取安置地后，因经济条件不足而未能及时建房，或由于自己拖拉等待而未及时建房，或在建房后迟迟不去办证，错过了能合法办证的宝贵时间。

    三、部分拆迁安置户存在“一户多宅”的情况。我区一些公益性项目征地工作推进急，为了能及时收地和让建设单位进场施工，当时的政府部门对房屋需要拆迁的农户，多承诺按“拆一补一”的方式来安置，加上当时我区对农村建房在规划方面还有审批权，没有充分考虑上级政策对农村“一户一宅”的约束因素。这样，一些实际中存在“一户多宅”的农户，在房屋被拆迁后，仍然获得了政府或村委会安排的安置地，并且建成了新房。申办房地产权证时才知不符合农村“一户一宅”的政策条件。

    四、有的拆迁复建房屋的选址存在问题。一些公益性项目在安排拆迁户的安置地时，没有充分考虑安置地规划用途的限制性因素，或安置地并没有取得建设用地的规划指标。这样，用于建设安置房的土地，在规划上仍属于农保地、耕地、公共绿地、公路发展预留地、河涌水利堤围的护堤地或其它性质的控规地，结果导致农户建房后根本无法自行办证。

    五、一些拆迁安置小区的规划审批工作严重滞后。一些新增了拆迁安置建设用地指标的工程项目要求收地的时间紧、任务重，常征地拆迁和申报安置小区规划同时推进。但安置小区的审批往往涉及多级政府、多个部门的层层审核，办理手续和报建程序都十分繁复、需时较长。结果，有的农户在拆迁复建的房屋中已入住多年，安置小区的发展规划仍未能真正批下来。

    六、通过其他途径去实现为农户办证的目的，则存在村民不愿或无力承担巨额违建罚款的问题。为了突破办证难题，区有关部门曾协商同意通过“违建查处→村民缴纳罚金→处罚后保留使用”的途径，为拆迁户复建房办理房地产权证。缴纳罚金的标准，则由相关的房屋测量公司测量，按房屋面积75元/平方米的标准处罚。另外测量费每户收取费用500元-1000元。这意味着相关拆迁户每户需缴纳罚金2.5万元以上。据了解，大多数拆迁户都不愿接受或无力承受。他们认为当时是为了配合政府民生工程而进行的拆迁安置，如需通过缴纳罚金才能办理房产证，违背了政府部门当初拆迁时的承诺。

办  法：

    一、区政府尽快研究解决方案。建议我区成立一个专门负责化解拆迁安置地建房办证难问题的协调领导小组。由区政府办牵头，联合规划分局、国土房管分局、综合执法分局、财政局以及各镇（街），对全区涉及征地拆迁安置地上建房办证难的问题进行一次全面、深入的普查，摸清有关问题的底数和类型，并在本区行政管理的权限内研究出台一些能有效解决问题的政策和工作指引。针对不同情况，采取不同办法。如：

    （一）积极探讨“按违建处罚”的方法，为拆迁安置户复建的不存在超大、超高、超层的房屋办证。在这方面，根据实际情况采取“给拆迁安置户减免罚款”或由“政府承担罚款”。同时，对超大、超高、超层拆迁复建房通过查处和整改办证双管齐下，使建房者在评估个人得失后作出自己的选择。

    （二）对于那些存在“一户多宅”情况的征地拆迁复建房，或那些已办理了部分报建和办证手续、只是后来由于各种原因未能走完办证程序的拆迁复建房，本着“尊重历史、实事求是”的处理原则，恪守政府部门当年对征地拆迁安置方面的承诺，理顺国土部门与规划部门的关系，积极创造条件，尽可能为他们的复建房屋办证。

    （三）对于那些拆迁复建房屋的选址与我区用地规划冲突的拆迁户，政府部门能调整“两规”的，尽可能予以调整。对“两规”不能调整的，也要想方设法给予拆迁户以解决办证问题的出路。

    （四）当上级政府有新增的建设用地指标下达给我区时，建议优先用于解决公益性征地拆迁户复建房屋办证的历史遗留问题。

    二、积极向上级党政部门反映我区拆迁安置地未落实建设用地规划的严峻情况，努力争取政策支持和在办证方面的业务指导。如，对那些必须通过上级党委或政府出台政策，或通过上级政府部门及时审批才能解决的办证难题，建议区委、区政府积极向上级党委和政府请示，或加强与上级部门的沟通和协调，努力争取上级部门能早日制定政策、或早日完成拆迁安置小区规划的审批程序。此外，还要积极争取上级政府部门在办证方面的业务指导，切实解决那些存在“一户多宅”的拆迁复建房屋，或存在超大、超高、超层的拆迁复建房屋，或目前仍位于农保地、耕地的拆迁复建房屋，有关处理和办证方面的各种难题。

    三、切实执行公益工程建设项目的事前信访风险评估制度，对公益性项目的建设，要尽可能做到先安置、后拆迁。今后，凡政府在公益性项目建设的决策前，要尽可能先进行信访风险评估，从宏观层面开展总体分析、分类分析和隐患分析，准确预测发展趋势，提前制定好防范和应对的预警方案，使矛盾和纠纷能早发现、早报告、早控制、早化解。对征地手续未完备的公益性工程项目，要尽可能待手续完备后才拆迁。在决策时，如果计划安排给拆迁户复建房屋的安置地，原来是属于农保地、耕地、公共绿地、公路发展预留地、河涌水利堤围的护堤地或其它性质控规地的，要尽可能调好“两规”后才作为安置地使用。

潘建国委员：

您提出的关于“当前村民在公益项目拆迁安置地上建房办证难的原因和处理建议”的提案收悉，我分局高度重视，结合其他职能部门意见，现将办理结果答复如下：

一、我区拆迁安置房屋的基本情况

近年来，国家、省、市许多重点工程道路、供电线路及亚运周边整治等一系列工程在我区落户，工程项目建设涉及大量征地拆迁安置问题，各被征地村为我区基础设施建设作出巨大贡献。综合各镇街对本辖区的梳理情况，我区拆迁安置项目包括宝墨园扩建、省道S362线扩建、中华大道扩建该造、西村育才小学扩建、武广动车段建设、东新高速建设、北斗大桥建设等。由于拆迁安置建设项目用地手续未完善，欠缺合法规划报建手续等原因，上述拆迁安置项目房屋至今未符合办证条件。

二、拆迁安置项目房屋未能办证的原因分析

据统计，我区拆迁安置项目房屋涉及数量较多，且问题复杂，导致不符合办证条件，归根到底是由于前置问题未得到解决。主要包括：

（一）用地手续未完善。拆迁安置项目办理用地手续涉及部门较多，且程序较复杂，须经过拆迁户数核定、用地规划选址、用地预审、用地规划许可、用地报批、规划报建验收及房地产权登记等工作环节，需时较长。经了解，我区大部分拆迁安置项目至今未完善前期规划许可、用地报批等相关手续，导致无法为拆迁安置户办理房地产权登记手续。此外，部分拆迁安置户认为当时拆迁主体曾承诺“拆一补一”，但房屋建成后，由于政策原因，这部分拆迁安置户部分不符合“一户一宅”要求。

（二）报建手续未齐备，或存在法律或政策障碍。由于部分拆迁安置项目要求时间紧、任务重，签订拆迁协议后，往往在未取得报建手续的情况下已经动工建设，但按照现时政策又无法完善报建手续。

（三）房屋拆迁补偿协议未完善备案手续，不符合广州市解决历史遗留房地产权证受理条件，且该政策目前已失效。

《广州市解决历史遗留办理房地产权证若干意见》（穗府办〔2010〕67号）规定，被拆迁人合法取得的拆迁补偿房，其房屋拆迁补偿协议已依法在市城市房屋拆迁管理办公室办理登记备案手续的，可纳入解决历史遗留办理房地产证解决范围。由于法律意识薄弱，早期拆迁安置项目补偿协议缺乏备案手续，因此这部分房屋不能通过历史遗留办证途径解决。

三、相关职能部门应各司其职，积极配合解决办证问题

拆迁安置房屋办证问题关系到拆迁安置户的切身利益，关系到社会的和谐稳定，区委区政府对此高度重视，各职能部门同时积极配合，力求将该项民生工程做好、做实。在提案中，您对我区拆迁安置房屋办证遗留问题作了深入、透彻的分析，并有针对性地提出相关解决建议，对相关职能部门做好工作有较大的启发和借鉴作用。对于拆迁安置房屋办证问题，各部门应各司其职，积极配合解决。

（一）根据区政府的办理要求及工作部署，为解决我区拆迁安置用地报批及安置房的办证问题，配合各镇（街）及用地项目单位办理拆迁安置用地的有关手续，区国土房管分局已召开工作协调会议，梳理有关情况，协调相关部门，明确了职责分工。同时，镇（街）及项目单位也应抓紧办理拆迁安置用地的前期规划许可、用地报批及规划报建等相关手续。

（二）目前拆迁安置房屋不能办证的关键是用地、规划报建等前置问题存在政策障碍。对于您提出的建议，我分局将在尊重历史、实事求是的基础上，积极向上级部门请示，争取制订拆迁安置房屋办证的相关实施细则或出具相关操作指引。突破政策瓶颈，才能从根本上解决拆迁安置房屋办证的各种问题。

（三）由于拆迁安置房屋办证涉及规划、用地等各方面因素，要全面解决这一民生工程，需要各职能单位、拆迁主体及项目单位的支持与配合，同时也需要业主的理解。尤其作为拆迁主体，应肩负起拆迁补偿及协助拆迁安置户办证的责任，贯彻落实拆迁补偿协议的有关条款，积极采取其他补偿方式，或引导其通过法律途径解决，尽量解除拆迁安置户的不稳定因素。

（四）对于您提出今后公益性的拆迁补偿项目成立专责评估小组的建议，很有积极意义。专责评估小组，应由各职能单位组成，在实施安置拆迁时提前介入，对签订拆迁安置协议、项目建设及办理用地报建手续作出必要的监督，并敦促项目单位做好后续工作，才能更好地保障拆迁安置户的权益。

  非常感谢您对我区公益项目拆迁安置地上建房办证工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。