议案（建议）办理

一、物业管理存在问题及建议：

1、物业专项维修资金使用难。

随着房屋使用年限的增加，业主对共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的需求逐渐增多，当发生局部维修工程时，业主对受益范围的界定分歧较大，使申请使用维修资金集体决策环节很难达到《物业管理条例》中规定，专项资金无法启用，导致老旧破损公共设施无人维修无人负责，使物业管理公司业主之间各执一词而引发争议，最终导致加大业主或物业公司的负担。

建议：第一，维修基金交存时点前移。这样化解了原来因部分业主不办理房屋产权登记，致使其应交存的维修基金不能归集到位，而导致已交存维修资金业主无法及时使用维修资金的矛盾；第二，建立应急维修程序。当发生紧急情况且危及公共安全，而物业公司或者业主委员会又不作为时，可以由所在区的房管局按规定程序组织代修。

2、法规不健全，司法效力不高。

《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》对规范物业管理的运作有了一定保障。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

建议：完善立法，改进司法。把现有的立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

二、   业委会存在问题及建议：

1、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。

在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用也没有体现出来。多数情况下只有当业主私人拥有或使用的物业方面的利益受损时，业主委员会比较重视，而当业主共同使用的物业或共有的利益受损时，业主委员会往往不太关心，业主委员会的态度直接决定了它对业主权益的维护意识和维护程度。

建议：多组织学习，教育引导合法地进行维权，引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。业主委员会与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，并把有关制度文件交属地管理部门备案，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。

2、业主委员会不积极发挥作用。

目前绝大多数的业委会不能做到积极主动的做工作和为业主服务。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主们或物管公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作。

建议：政府主管部门、物业管理协会等可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大居民（业主）进行广泛的宣传教育，让居民逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业委会，自觉参与小区的物业管理，这样小区的物业管理就能走上健康发展的道路。

3、业委会的法律地位问题。

业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。导致在大多数业主面前，业委会没有权威；在物管公司面前，业委会底气不足。这种状况，就使得业委会在可能的情况下，尽量回避矛盾，回避工作。

建议：清楚、准确、合理、科学地给业委会做出法律定位。给业委会做出法律定位，关系到业委会权利和义务问题。应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业委会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。

谢惠敏代表：

    您提出的关于“加强监督和规范物业公司、业委会管理，加快完善业委会建设”的建议收悉，现答复如下：

    一、关于物业专项维修资金使用问题。

2003年市国土房管局发布了《关于加强物业专项维修资金管理工作的通知》，通知进一步明确了广州市物业专项维修资金的收取、使用和管理要求，明确规定从2003年9月1日后购房者应在办理收楼手续前按规定标准缴交物业专项维修资金，将缴交物业专项维修资金作为业主收楼条件之一。对紧急情况下的物业维修，该通知也作了进一步明确。房屋公共部位和共用设施设备确实需紧急维修的，业主委员会或物业管理企业应立即组织抢修，并在物业小区内进行公示，办理相关使用手续，报物业专项维修资金行政主管部门备案。如物业管理企业不及时组织维修，市房地产行政主管部门可组织强制抢修，所需费用由相应受益业主分摊。因此，您建议的“维修资金交存时点前移”和“建立应急维修程序”事项市国土房管局已作了明确的规定。

二、关于业主委员会发挥作用不明显、教育引导、自治意识形成和法律法规未尽完善等问题，我分局积极采取相应的措施，重点在法律法规宣传、业主自治意识教育、指导监管加大力度。

一是将贯彻实施《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的学习、宣传、培训作为我们一项重点工作。

我们采取组织讲座、座谈会、物业年会等多种形式进行培训，通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传法律法规，通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等方式使广大业主、物业服务企业了解、领会法律法规的精神和条文的基本含义。通过物业协会加强对各街道、社区和物业管理工作人员开展专题的学习与培训，增强法制观念，切实提高依法管理的水平。

二是加大政府的指导监管力度。

　　物业服务业是服务业一个新的领域，也是一项关系民生的重要工作，同时还是构建和谐社会的基础。由于物业管理行业涉及千家万户、参与主体多、矛盾纠纷多，因此加大政府多个职能部门介入和监管的力度是解决物业矛盾与纠纷的一个重要举措，同时物业管理行业的良性发展需要市场参与各方共同努力来推进。

议案中提及的“细化法规、强化法规的可执行性和可操作性，要在业主组织成立运作、物业接管程序、方式、不交物业服务费的制约等方面规定更具体”，这些内容在现正征求意见的《广州市物业管理实施办法》中都有较细化的规定。同时我们也通过行业信用管理体系等方式来加强政府对行业的监督管理力度。

对小区物管公司的聘用要求、收费标准、财务公开等项目予以规范，实现物业管理规范化、制度化，通过物业管理市场不断发展，总的来说在以上方面不断进步，但确实也存在良莠不齐的情况。虽然《广东省物业管理条例》对这些内容有比较明确的规定，但规定细化方面还不够具体，相信在以后出台的配套性规范文件中对以上内容会进一步明确。在行业日常监管中，我们也将以此作为考评物业服务企业和项目的重要内容。　

　　三是理顺物管、业委会责任权限。

理顺物管责任权限，明确各方职责是非常必要。要加强各职能部门与物业服务企业、业主之间的沟通和信息交流，同心协力，相互配合，共同发挥作用，共同搭建起构建和谐物管的桥梁。

目前，业主大会、业主委员会成立难是物业管理中普遍存在的问题。全面实现业主自我管理还面临很多困难，既有业主自治意识不强、参与意识不强、自我管理机制紊乱、物业消费意识不够健全的问题，也有外部政府权力过度介入的问题，需要从多个角度进行系统化的制度设计才能促进该问题的解决。通过政府相关行政主管部门、行业协会、媒体对法律法规的宣传教育，增强业主的自我管理意识和能力，通过公布合同示范文本、公开物业热点问题案件审理结果等方式来正面引导群众对物业服务的责、权、利的正确理解和认识，明确物业管理各方主体的责任，积极化解各种矛盾纠纷。

《广东省物业管理条例》对物业管理市场参与各方的责任义务作了进一步的界定明确，确保物业服务公司在服务过程中责、权、利的对等，促进物业管理消费趋向于理性。正在征求意见的《广州市物业管理实施办法》对业主委员会的法律地位、产生、作用、监督进一步细化，相信《广州市物业管理实施办法》的实施，对指导和规范我区物业管理活动，提升行业的服务水平，增进社会对物业服务行业的认识和理解起到积极作用。

非常感谢您对我区物业管理业委会建设工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。