议案（建议）办理

理  由：

番禺自2000年撤市设区以来，城市核心竞争力和发展承载力不断增强，经济发展连上台阶，广州大学城、广州南站、广州亚运城、广州国际商品展贸城、广汽日工业园、广汽乘用车生产研发基地等重大项目相继落户我区。为确保重大项目的落户，我区征收了大量农村集体土地。为保障农村经济发展需要，目前，我区按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%（注：2012年2月前是15%，之后是10%）给被征地村安排农村经济发展留用地（以下简称“留用地”）。由于我区是全市唯一的“土地减量规划区”，留用地的开发利用成为一个亟待解决的问题。

截至2013年12月，我区农村经济发展留用地总面积为12911.94亩，涉及16个镇街共133条村。其中商业用地8966.65亩，工业用地3193.76亩；已落实留用地指标的有9065.62亩，已办理用地手续的有7109.46亩，正在办理用地手续的有4943.25亩，未办理用地手续的有859.23亩。

在留用地开发方面，全区留用地已租赁面积为5998.4亩，占总量的46.5%，其中已办理用地手续5285.55亩，正在办理用地手续614.95亩，未办理用地手续97.9亩。经调研分析，全区留用地平均租金约为每月每平方米4.37元。其中，租金最高的留用地地块位于东环街东沙村约36亩（属于商业用地），租金为每月每平方米15元；租金最低的留用地地块位于石楼镇官桥村26亩（属于工业用地），租金为每月每平方米1.8元。

在众多的留用地开发模式中，大学城被征地村的留用地租赁经营模式和石壁街的合作经营模式较为典型。其中，租赁经营模式方面，大学城建设留用地总面积为4805.6亩，我区专门成立国有企业广州市亿隆物业开发有限公司整体承租上述留用地，统一进行基础设施建设，并以转租地方式先后引入以广百集团为大股东的广州国际商品展贸城股份有限公司、海印集团、达道物流公司等企业投资开发该项目。目前，海印集团项目租用留用地3500亩，其中已开发500亩租金为每月每平方米4.497元，剩余3000亩租金为每月每平方米4.08元；广百项目租用留用地580亩，租金每月每平方米4.6元；达道项目租用留用地约720亩，租金每月每平方米4.52元。

合作经营模式方面，石壁一村和四村以“村出地、引入开发商出资合作开发、建成物业按比例分配”的形式开发留用地。2010年9月份，石壁一村、四村在街道办的引导和帮助下，正式向社会公开招商，石壁四村率先与国内知名企业万科企业股份有限公司达成合作意向，携手开发约350亩的留用地。

虽然这些年我区高度重视留用地的开发与建设，也努力采取了许多措施力求较好地解决历史遗留问题，但留用地开发建设还存在以下问题：

一是产业定位和空间布局缺乏统一规划。部分已规划的土地项目对选址地块周边条件、留用地发展潜力、开发价值等定位问题欠缺周全考虑。

二是手续未完善。部分村的留用地因近期才取得《建设用地批准书》，相关规划报建手续尚未完善，或在完善后续报建手续过程中受到“控规”等因素影响，未开始动工开发。

三是招商引资力度不够。部分村由于资金不足、招商引资力度不够，无法动工开发。目前，我区留用地的开发使用尚停留在各村独自开发、摸索的状态，缺乏统一招商合作的机制。

四是留用地开发成效不大。以广州国际商品展贸城为例，展贸城地处偏僻、招商困难，虽然亿隆公司与广百集团和海印集团合作开发，但目前仍举步维艰，在没有任何收益的情况下，已支付2007年至2013年土地租金5.63亿元，多年来运营成效并不明显。此外，该留用地的收益直接关系到大学城6条被征地村的经济收入，提高租金、对留用地确权已成为前段时间大学城被征地村民持续越级上访的诉求之一。

办  法：

一、坚持规划先行，提前谋划留用地产业规划布局。目前，我区留用地分布较为分散，建议我区经贸、规划、发改、招商等部门抓住全区重点项目建设的契机，协助村集体招商选资，引导村民选择符合产业发展要求、有发展前景、效益好的项目开发建设。

二、积极探索留用地开发新模式。留用地的收益直接关系到被征地农民的经济收入，为提高农民经济收入，建议以展贸城留用地为试点，采取以政府主导并出资、村提供土地的模式共建商住物业，并按出资比例分配物业权属。这样一方面可以将大幅度提高留用地市场价值，增加农民收益，尽最大可能满足农民对留用地确权的诉求和留用地收益最大化；另一方面也可以为展贸城开发建设集聚人气，增强服务配套功能，加快展贸城做旺做强发展进程。

三、加快留用地基础设施配套建设。完善的基础设施配套对加快留用地开发建设起着关键作用，建议在开发建设留用地的同时，同步建设并完善留用地周边交通路网与交通配套设施，以吸引更多人流物流，推动留用地的增值和发展.□

番禺区招商办公室对区政协十三届五次

会议第45号提案的答复

邓茹委员：

您提出的“关于加大对农村经济发展留用地开发建设扶持力度的建议”的提案收悉，现将办理结果答复如下：

一、高位谋划留用地产业规划布局

近年我区高度重视留用地的开发建设，采取了许多措施力求解决历史遗留问题。近期我区将全面启动番禺区国民经济和社会发展第十三个五年规划编制工作，区发改局计划把“加大对留用地开发建设扶持力度”作为制定区“十三五”规划基本思路之一，将依程序批复后委托相关研究机构开展专题研究。受村行政界线和村民意愿的影响，我区留用地的分布较分散。在规划选址的过程中，我区尽可能鼓励村留用地集聚布置，并结合产业布局规划在控规中予以研究落实。例如，广州国际商品展贸城（以下简称“展贸城”）的4800亩留用地项目就是16条村留用地集聚开发的例子。

展贸城是广州大学城征地提留给被征地村15%的留用地开发项目，分广百、海印、达道三个组团分期建设。根据陈建华市长今年1月2日在加快展贸城项目调研工作会上提出“结合农村留用地开发建设改革试点，重新明确功能定位，创新规划，努力将展贸城打造成以现代物流为核心的城市多功能综合体”的要求，我区围绕大力发展“广州展贸”电子商务平台，完善商务商贸配套，建设以现代物流为核心的多功能城市综合体、现代化新城镇的思路，重新调整展贸城功能定位和规划修编研究，由广州市亿隆物业开发有限公司（下称“亿隆公司”）作为业主，委托番禺城市规划设计院开展展贸城总体概念规划和控制性详细规划编制工作。

二、留用地开发模式有新突破

据区国土房管分局统计，截至今年8月，我区征地拆迁项目需要兑现留用地共计14946亩。已办批准书约8465亩，批后实施约803亩，正在省、市审批约1062亩，3项合计10330亩，约占需兑现指标的70%。为利用好这些留用地资源，近年我区在留用地开发模式上进行了有益的探索，探索出分别以展贸城、广州南站商务区、广州国际创新城为代表的三种主要开发模式。具体如下：

（一）展贸城模式。采用“村出租土地、企业投资兴建物业”的模式。综合展贸城目前的开发现状，计划在展贸城地块内选取500亩留用地作为试点，按照自愿参加的原则，由村提供留用地，适当提高合作建设区容积率，把相应的物业确权至留用地各村，企业按规划出资建设经营性物业及其配套设施，合作开发、物业分成的开发建设新模式盘活项目。另外，亿隆公司为盘活展贸城C地块约350亩的土地，与区厂商会对接，拟引进五羊摩托有限公司进行开发建设，目前正在洽谈相关合作事项。

（二）广州南站商务区模式。采取“村出地、企业出资、建成物业分成”的合作开发模式。广州南站商务区留用地1700亩，其中石壁一村、石壁三村、石壁四村、大洲村、韦涌村、屏山一村等部分成熟地块共计1021亩，已与万科房地产有限公司、敏捷投资有限公司签订合作开发协议。石壁一、四村与万科合作的城市综合体项目，按照协议出让方式办理石壁一、四村划拨补办出让手续，并根据《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办﹝2010﹞35号）的规定计收土地出让金，项目正按计划推进。

（三）广州国际创新城模式。采取政府出资建设、村提供土地、建成后按“一平方米留用地置换一平方米商业物业”的合作开发模式。根据区政府工作安排，区土地开发中心正积极与广州国际创新城启动区内的新造镇郭塱村、练溪村、秀发村、思贤村等按照该模式进行合作开发。一方面通过政府出资解决被征地村开发留用地的资金不足问题；另一方面也可解决政府安置用地紧缺的问题；而且通过政府主导，可争取上级政策支持，适当提高容积率，以节约集约用地。

三、留用地基础配套设施日益完善

为加快推进留用地开发建设，我区不断加大对留用地基础设施建设力度。亿隆公司已根据实际情况拟定展贸城地块市政及周边配套设施资金需求计划，区政府正积极向市政府争取资金支持，以加快展贸城周边配套设施建设。经过我区近几年的投入，展贸城的市政基础设施、公交配套等逐步完善。

（一）市政基础设施不断完善。为改善展贸城出行条件和提升营商环境，市交委、区交通局及沿线各镇街已制定相关交通配套建设计划并加快实施。其中，连接化龙镇中心城区与展贸城的兴业东路延长段已于2013年11月完工；广明高速广州段正开展番禺区范围内的征地拆迁工作及处理金山大道历史遗留问题；新化快速预计今年建成；南大干线争取在2015年初全线动工；S296省道扩建工程将于今年底完工。

（二）公交配套不断优化。已开通行经展贸城的区内公交线路2条，现有线路设置基本满足该区域市民出行需求，积极开展地铁8号线东延段优化工作。

农村经济发展留用地是我区宝贵的建设用地资源。今后，我区将加大留用地的开发力度，不断探索留用地开发的新模式，在增加农民收入的同时，推动我区经济转型升级。

非常感谢您对我区农村经济发展留用地开发建设工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。

番禺区招商办公室

                             2014年10月9日