议案（建议）办理

理由： 
      据统计，2017年截止12月登记的来穗人员约140余万人，可掌握的房源约103万余套；全年办理房屋租赁登记备案8万余宗，经租赁登记备案的房屋产生约2.12亿税收。我区住房租赁市场呈现出以农村自建房为主，人口密度大，低端来穗人员多，抢劫、涉黄、涉赌、涉毒等违法犯罪活动较活跃以及出租房源硬件设施不达标或违规多等特点。约65%以上出租房屋未登记备案，导致形成“隐租群体”， 相关职能部门很难做到全“人屋纳管”。大量的“隐租群体”不仅偷税漏税严重，还对我区的消防安全隐患整治、基层治理工作带来极大困难，以至于给人民生命财产安全带来巨大威胁，严重制约我区干净整洁平安有序工作的顺利开展。具体问题分析如下： 
      一、番禺区住房租赁市场存在的问题 
      （一）租赁市场供需矛盾突出。长期以来，房地产市场存在“重售轻租”的情况，导致住房需求失衡。一是商品房价格在近几年迅速攀升，空置率偏高（包含自持空置），小户型、中低档商品房供不应求；二是保障性住房补贴补助发放门槛高、人才公寓数量少、需求大、周边地区竞争强，保障性住房服务覆盖面小，不能有效满足应保尽保；三是低端廉价出租房多，缺失生活配套，不能满足现代人寻求高品质生活的需要；四是闲置或低端产业园区多。我区是广州唯一用地规划“减量规划区”，未来6年不能再增加新增建设用地。据统计，我区共有工业园区200个，总体呈现分布分散、大小不一，物业老旧、设施落后、配套较少，传统产业为主、产值不高，出租率持续走低的趋势制约我区实施产业升级转型。 
      （二）管理体制不健全，管理方法落后。就当前的住房租赁管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自开展工作，不同的部门针对同一人、屋都有属于自己的一套管理方法，导致住房租赁市场管理力量分散，出现管理“盲区”。 
      （三）诚信体系建设滞后。行业发展程度不高，从业人员无法提供法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等多样化服务；中介机构、二房东发布屋租赁信息的渠道多样；以虚假房源招揽业务，诱导消费者；随意涨价、强制逐客，使用不规范合同；承租人不合理收费，携保证金和租金潜逃现象屡屡发生等情况引发信访投诉居高不下。 
      二、番禺区基层治理工作的困难 
      （一）“人屋”信息采集难。我区来穗人员数量大、分布广、流动性大、构成复杂，部分来穗人员不配合办理居住登记，以致来穗人员信息登记更新工作任务繁重，难度加大；承租方配合出租方不办理住房租赁登记备案来逃避纳税，达到降低租金的目的；出租方通过网络房屋租赁APP或小广告等渠道发布住房租赁信息，或将出租屋托付二房东、三房东层层转租，甚至通过银行、微信、支付宝等转账功能在双方不见面情况下进行交易，行政管理部门无法获得住房租赁相关信息并进行有效“人屋纳管”。 
      （二）消防安全隐患突出。同栋出租屋用途不纯，“三合一”、“二合一”场所普遍集加工、储存、办公、食宿为一体，部分出租屋场所狭小，存在缺少灭火器材、电线乱拉乱接、杂物乱堆乱放、用火用电混乱、电动车违规停放充电、只有一条疏散通道等问题。尤其农村建筑密度高，房屋之间消防安全间距不足，一旦发生火灾，应急救援难以保障。行政部门多次开展大型联合整治行动，虽然起到一定效果但是反弹率高，耗费大量人力物力。 
      （三）治安问题严峻。特别是城中村人口密度大，来穗人员多，加上街多巷深，过道昏暗窄小，隐蔽性强，使城中村成为藏污纳垢的场所，黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假、盗窃、抢劫、涉黄、涉赌、涉毒等违法犯罪活动较活跃，同时更是违法犯罪分子侵害的目标场所。 
      （四）违章建设屡禁不止。产权人通过违章建设、加建或不顾楼房原设计使用性质，擅自改变房屋结构，以改建阳台、厨房、厕所等方式增加房屋间数（房中房），达到提高租金收益目的。给房屋结构安全带来威胁的同时，进一步加大消防安全隐患。 
      （五）“以租代售”扰乱房地产市场。部分开发商或代理机构“以租代售”，与买房签订五花八门的合同，达到规避行政职能部门监管目的，严重影响我区房地产市场平稳有序发展。 
      （六）违规成本低、处罚难。一方面是租赁双方“打游击战”抵制管理，另一方面大多数租赁当事人不提供或未签订租赁合同，造成搜集证据、勘查笔录等处罚工作难以推进。租赁双方消防安全意识薄弱，出租方只看眼前利益，不按规定履行义务，不愿承担管理责任和消防设施改造费用，同时任由承租方违规使用燃气热水器、电热棒，电动车，因使用成本低廉，以致安全隐患屡禁不止，屡治屡复。 
办法： 
      习近平总书记在十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。广州市目前作为全国首批住房租赁试点城市和利用集体建设用地建设租赁住房试点之一的城市，市政府率先提出了“租售并举”的优惠政策，而随着我区南站-万博-思科-广汽经济带的逐步发展，租赁住房和人才公寓需求将越来越大。因此，大力培育和发展租赁住房市场，增加租赁住房供应，调控区域房价，改善村居环境，提高我区基层治理综合实效具有重要意义。 
      （一）加强领导、明确工作思路。成立番禺区住房租赁工作领导小组，由区主要领导任组长，区相关职能部门和各镇街等为成员单位，组织制定我区住房租赁发展工作规划，部署加快培育和发展住房租赁市场工作，协调各部门制定、出台扶持政策。 
      （二）成立国有住房租赁经营公司。参照其他城市、区做法政府成立国有住房租赁运营公司（可在我区现有国有企业中选定一家）开展租赁经营，引领市场健康有序发展，逐步规范和稳定我区住房租赁市场主体环境。通过改建、新建、收购库存国有商业物业、以及整合农村租赁住房等，多渠道筹集房源；充分发挥国有企业优势，开展旧厂房改造，利用国资系统的土地以及集体土地上资源，建设“只租不售”的租赁住房；联合房地产开发企业，中介企业等住房租赁企业协同发展。 
      （三）出台扶持政策。一是加强综合服务功能，建立政银、政企合作平台，逐步拓展直接融资渠道，为政府、企业、个人提供多层次、多方式的住房租赁金融服务。二是结合“放管服”改革，对企业新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面实施并联审批，开通“绿色通道”，出台激励和保障措施。大力扶持专业经营机构，以打造“特色乡村小综合体”为目标，在不大拆大建的前提下对乡村进行整体改建、整体出租运营，提高农民租金收益的同时实现一揽子解决农村消防安全隐患多，环保和治安管理难的问题，促进行政职能部门基层管理的精细化程度，提升基层治理实效。 
      （四）创新监管服务机制。一是建立前置住房租赁登记备案和出租房屋预备案制。实现对出租房屋的主体资格核查，对不符合法规和政策的房屋不予登记，对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计，防止非法租赁，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可实现“有租就有税”有效防止国家税费的流失。二是建立“人+户+屋”管理模式。明确政府相关职能部门与住房租赁的协作关系，充分发挥“四标四实”成果，要求各有关部门在涉及住房租赁的业务时，按规定必须认真核查居住情况；住房租赁管理部门在进行备案登记时，也必须配合有关部门进行计生审查、暂住人口登记、社会治安管理等工作；积极探索住房租赁管理与派出所的“房户合一”管理，为综合治理、公安实战、服务群众提供有力支撑。三是明确村两委对农民自建房出租登记备案的主体责任。。四是建立“租赁机构黑名单制度”，以“政银合作”为平台，引入银行征信加大我区诚信体系建设。对租赁机构及个人的不良行为和不当行为实施诚信扣分管理，鼓励社会组织和个人对租赁机构的经营行为进行监督。通过一系列的创新措施，从源头上消除“隐租群体”。 
      （五）优化保障住房政策，拓展保障方式和受惠面。完善“租补售”相结合的人才住房保障策略；建立储备机制，打造筑巢引凤的人才引进优势。 
      （六）建立基层联合执法队伍建设。一是确保执法人员数量；二是整合执法力量；三是制定联合执法制度。加强基层执法环境，确保基层治理工作有效推进。 

民建番禺基层委： 
      你们提出的《关于加快培育和发展番禺区住房租赁市场 提升基层治理实效的建议》（第5号）收悉。我区高度重视，由我局牵头积极组织区国规局、区政务办、区财政局、区税务局、区城管局、区公安分局、区来穗局、区人社局、区土发中心、区城市更新局等单位进行认真研究办理，并与贵单位在8月7日进行了座谈交流等，经综合各会办单位意见，现将办理有关情况答复如下： 
      大力推进“全国住房租赁试点城市”和“利用集体建设用地建设租赁住房试点”双试点工作，是目前我区正在贯彻落实国家、省、市关于培育和发展住房租赁市场决策与部署的一项重要工作，意义重大。我区为加快培育和发展住房租赁市场，提升基层治理实效做了以下工作： 
      一、基本情况 
      （一）明确工作思路，加强建章立制。 
      1.研究制定市场培育工作方案及相关措施。我局先后组织区有关单位赴上海、杭州、佛山、深圳、武汉等地区调研培育和发展住房租赁市场工作，学习借鉴上述城市成立国有租赁企业、新建商品住房配建租赁住房、建立“政银合作”平台、建立人才租赁住房保障机制等做法。结合我区实际制定了“到2020年底，力争实现新增租赁住房5万套，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系”的目标，并于今年3月在全市率先印发实施《番禺区关于加快培育和发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“《方案》”），进一步明确了目标任务、推进计划、工作分工和具体要求。同时，加强建章立制，印发实施《番禺区房屋租赁信息服务平台房源信息审核流程》、《番禺区深化场地使用证明共享互认及实施“照前三证合一”工作方案》、《关于优化房屋租赁登记备案和个人出租屋综合税收征求工作的通知》等制度，进一步优化房屋租赁登记备案流程，引导租赁市场规范发展。 
      2.多措并举开展我区市场调研分析。坚持问题导向，深入开展我区租赁住房市场调研分析。一是根据《方案》的时间节点，定期收集各有关单位培育租赁市场工作的进展情况，组织人员对全区16个镇（街）住房租赁市场进行督导，检查国家住房租赁政策落实情况，收集社会各界关于发展租赁市场的意见和建议。二是会同区属房地产公司——广州市番盈新投资有限公司（以下简称“番盈新公司”）到周边地区和区内部分镇（街）进行调研，深入梳理我区发展住房租赁市场的基础和优势，就设立区属住房租赁公司相关问题达成一致。三是组织人员深入部分镇（街）、专业机构进行调研，就利用集体建设用地建设租赁住房中涉及的控规等问题，与镇（街）有关领导、村委负责人和专业机构负责人进行商讨。我区南村镇、小谷围街、洛浦街的集体土地存量资源较大，所在村和有关机构的建设意愿强烈，镇（街）政府也十分支持利用集体土地建设租赁住房，区域租赁市场发展前景较好。四是组织召开培育和发展住房租赁市场座谈会，会同市主管单位，番盈新公司、建设银行、部分租赁机构、行业协会等单位代表，认真研讨国家政策法规，分析我区市场存在的问题、难题，为推动建立“政银合作”平台和行业协同发展机制打下基础。五是组织召开第一次全区住房租赁管理联席会议，就“积极开展集体建设用地建设租赁住房试点工作”的分工、规范现有住房租赁机构资金监管工作以及盘活我区各镇街现有的低端物业等培育和发展住房租赁市场相关问题进行了讨论，相关单位发表了意见，并对“充分了解各镇街物业或地块实际情况及发展意向的基础上，分类、有序落实审批、建设及管理”等工作达成了共识。 
      （二）成立租赁公司，落实试点选址。 
      1.成立区属专业住房租赁公司。根据《广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局关于指定开展住房租赁综合业务的通知》（番国资〔2018〕58号）精神，我区于今年7月正式指定由广州市番盈新投资有限公司作为国有住房租赁运营公司，按区政府要求和相关政策法规开展住房租赁综合业务。番盈新公司已于前期制定发展区域住房租赁市场工作方案，计划以盘活我区现有低端物业为基础，通过改建、收购库存国有商业物业、整合升级镇（街）租赁住房资源的方式，投入我区租赁住房市场开发工作。 
      2. 开展利用集体土地建设租赁住房试点工作。区国规局配合市国规委对我区开展利用集体建设用地建设租赁住房试点进行调研，并指导有意向的村集体开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。我区目前有钟村街谢村村和石壁街屏山一村两个村申请将村留用地纳入广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中钟村街谢村地块已报市国规委批准，地块总用地面积81164平方米（含服务设施用地面积15585平方米），建筑面积324684平方米（含服务设施建筑面积32468平方米），计划配建租赁住宅4870套，配建设施16处。屏山一村试点项目待区政府批复同意后再上报市国规委。 
      （三）创新服务监管机制，激发市场活力。 
      1.推动实施“照前三证合一”。区政务办于7月10日正式印发《番禺区深化场地使用证明共享互认及实施“照前三证合一”工作方案》，通过优化整合，实现场地证明、租赁合同登记备案、营业执照“照前三证合一”集成服务，完成三证登记时间由原来的20个工作日压缩到5个工作日，已于7月26日起在万博分中心试运行，并于8月底顺利实现房屋租赁登记备案业务“刷脸核实身份”服务。其中涉及经营场所租赁方面的，计划通过合并办理事项、优化勘验程序、简化房屋租赁合同登记备案流程的方式精简审批环节和时限，全面推行租赁登记备案网上预约，进一步提升租赁住房登记备案效率。 
      2.建立前置住房租赁登记备案制。在各镇（街）来穗人员和出租屋服务管理中心办理房屋租赁登记备案的出租屋主需同时办理纳税申报登记，并通过抽样比对的方式，严格核实租赁房屋是否办理申报登记、登记信息是否一致、是否足额申报并缴纳出租综合税费等信息，及时督促存在问题的单位进行整改。同时，建立房屋租赁备案信息共享机制，加强部门联动，由各镇（街）来穗人员和出租屋服务管理中心协助税务部门通过电话、短信、上门服务等方式催缴个人租赁房屋综合税，进一步加强对漏征漏管户、欠税户的管理，有效防止国家税费的流失。 
      3.优化房屋租赁登记备案服务管理。成立区房源审核小组，制定《番禺区房屋租赁信息服务平台房源信息审核流程》，建立区、镇（街）、社区（村）三级房源信息审核机制，严格做好上网房源信息审核管理，确保房源真实有效。设立镇（街）服务专窗，大型企业或工业园区企业、单次办理房屋租赁登记备案10宗以上或月缴纳个人出租房屋综合税1万元以上的、已加入房屋租赁协会的单位或个人及其他特殊情况的，可通过服务专窗办理登记备案和缴税业务。截至8月31日，我区今年已办理房屋租赁登记备案55252宗，租赁登记备案面积683.64万平方米，备案数量同比增长4.35%。 
      4.加强政策扶持引领市场规范发展。在新建租赁住房、改建厂房或工业用房等方面，我局积极给予政策指导，扶持专业租赁机构规范发展。目前发展较好的万科泊寓、世联红璞、融海南浦时代、瑞万璞悦里、碧桂园亚运源筑等项目，2017年以来在我区开发子项目已达15个，共向市场提供租赁住房3964套，其中万科泊寓1661套、世联红璞1017套、融海南浦时代270套、碧桂园亚运源筑1016套且均已登记备案，租住率普遍达到90%以上。项目管理规范，通过提供优质物业服务、推广垃圾分类、加强治安消防管理等方式，为租住群体提供了环境优美、干净卫生、秩序井然、管理有序的居住环境，对基层治理工作产生了积极的效应，既解决了传统视野中部分城中村的脏、乱、差难题，也在一定程度上缓解了属地镇（街）政府环境治理的压力。基层镇（街）在推动利用集体土地建设租赁住房方面也有较大突破，东环街在建住房租赁项目——悦友新天地（公园汇）计划于年底向市场提供房源1016套，“窝趣”公司计划通过整租改造村民自建房的方式向社会提供租赁住房300套。南村镇市头村经济发展留用地住房租赁项目，建成后可向市场提供2018套公寓。  
      （四）实行“租补结合”政策，保障人才住房品质。 
      1.多途径开展人才公寓建设。2016年以来，区住保办先行先试建设812套教师公寓提供给大学城高校教师安居，筹建广汽生活区、菩山花园共2405套公租房服务周边广汽集团等重点企业的优秀人才。同时，我区鼓励园区利用自有用地建设人才公寓，并尝试在新出让地块中配建人才住房，区中心医院已利用自有用地和财政补助资金建设了275套员工宿舍，正在建设的金地万博商品住宅项目配建人才住房84套。 
      2.出台人才住房保障扶持政策。根据《关于印发番禺区高层次人才服务保障制度的通知》（番组〔2016〕101号）精神，我区对符合政策的高层次人才配发民生卡（高层次人才服务卡），通过民生卡实施50万元的购房补贴或3.6万元的租房补贴，通过市场方式解决人才住房问题。 
      （五）加强部门联动，提升治理实效。 
      1.加强租赁房屋综合管理。截至8月31日，我区今年在册登记来穗人员150.6万人，出租屋18.1万栋、92.9万套，新办理房屋租赁合同登记备案5.5万宗，征收个人出租房屋综合税15810.45万元，同比上升5.9%。区来穗局通过推行“人+户+屋”信息管理、推广使用智能门禁管理系统（已安装门禁系统20822套，覆盖规模以上出租屋33.99万套）、推行出租屋安全星级评定管理、依托番禺民生卡APP 实现全区住房租赁移动服务和管理等措施，对存在安全隐患、违规租赁的房屋及时协调相关单位做好查处整治工作，全面掌握房屋租赁状态和来穗人员居住动态，既提高了“人屋纳管”的比例，有效降低了出租屋违法犯罪行为的发生率，也调动了来穗人员积极参与社会共治的积极性，形成共建共享的良好秩序。同时，发挥积分入户制的吸引力，获评星级出租屋的业主和租户可凭积分兑现政府相应的优惠或免费服务，并将我区来穗人员积分数据动态纳入民生档案，支持通过番禺民生卡线上线下自助查询。今年来穗人员参加积分入学的6319名申请人中，有5753名监护人（含配偶）因租住安全星级出租屋而获得相应积分，成为彰显城市服务品质的名片。 
      2.开展城中村出租屋消防安全治理试点。在大石街会江村选取254栋出租房屋作为消防安全治理试点，围绕村民自建出租房屋消防通道不畅通、灭火器和逃生出口配置不规范、违规住人、违规安装燃气热水器、电动自行车违规充电或停放等突出问题，大力整治“二合一”“三合一”场所。今年以来，全区共完成排查整治重点管理出租屋5069家，发现安全隐患2.4万个，整改隐患2.3万个，搬离违规住宿420人，安装简易消防设施6421套，实施物理防火分隔4323家，安全疏散设施整改1511家，拆除易燃装修材料74处，采取停电措施347家，切实提升了相关区域的安全治理成效。 
      3.严厉打击各类违规建设行为。区城管执法局对加建或改建阳台、厨房、厕所等方式擅自改变房屋结构（房中房）的违建项目坚决予以拆除，共拆除小区违法加建、乱搭建等各类违章建筑240宗，面积共2万平方米。加强对村民违规建房的整治和引导，通过抓违规审核、控高控层等手段，共制止拆除超高超大、阳台乱搭建加建的村民建房975宗，面积共10.4万平方米，有效降低了农村出租房屋的安全隐患，进一步改善了村居环境。 
      4.加强政策宣传和行业引导。加强政策宣传，多形式开展租赁政策和安全知识宣传活动，推进“阳光租房”信息服务平台宣传进机关、进社区、进企业，引导集体或个人主动开展住房租赁登记备案。加强风险防控，严厉打击“以租代售”等扰乱租赁市场的违规行为，并于5月起在全区租赁住房市场中全面推行《广州市住房租赁合同》（规范文本），要求房屋所有人依法履行风险告知义务并由承租人在《风险提示》上签字确认。发挥行业协会作用，5月起“番禺区房地产中介协会”正式更名为“番禺区房屋租赁和中介协会”，成功引入中国银行、建设银行、中国人寿等金融服务机构和镇（街）房屋租赁协会入会，会员单位已达60余家。加强诚信体系建设，已拟定《番禺区房地产经纪信用动态管理办法》，现正开发番禺区房地产经纪信用动态管理系统（暂定），通过实施诚信扣分管理，进一步规范房地产行业经纪行为。 
      二、存在的主要问题 
      （一）部门合力尚未形成。 
      各有关职能单位之间还未形成有效的沟通协调机制，各自为阵，至今在土地规划、施工许可、建设监管和消防验收等方面还未形成畅通机制，在工商登记、租赁登记备案和来穗人员纳管等方面未实现并联审批，对市场新建或改建租赁住房建设行为缺乏有效抓手，在利用集体土地建设租赁住房方面存在监管难的问题，租赁机构市场化发展缓慢。 
      （二）利用集体土地建设租赁住房存在政策瓶颈。 
      尽管广州市已出台《广州市利用集体土地建设租赁住房试点实施方案（附审批程序）》，但是由于该类项目建设涉及到土地性质、城市规划等诸多方面，在广州市未出台具体细则之前，我区利用集体土地建设租赁住房在操作层面上依然存在许多无法突破的瓶颈，导致有土地资源的镇（街）和部分专业机构虽有较强的建设意愿，但在实际中却难以推进实施，在一定程度上影响了我区培育住房租赁市场工作的进度。 
      （三）人才住房保障政策优势不明显。 
      我区住房保障政策存在补助发放门槛高、受惠人员范围窄的问题，政策吸引力明显弱于周边的南沙区、黄埔区；在人才公寓建设方面也存在市场需求量大、建设数量少的问题，加上受城市教育、医疗等公共资源条件的限制，全面实现“租购同权”还需时间，短期内难以形成“筑巢引凤”的社会效应。 
      （四）租赁市场行为有待进一步规范。 
      “双租期合同”悄然盛行，部分开发商或代理机构通过发布虚假信息、不按规定公开房屋资料、违规收取定金等方式，与承租方签订“20年+N年”的双合同并一次性收取全部费用，却无保障承租者权益的有效措施，市场风险依然存在。就区域租赁市场规模而言，房屋租赁登记备案率依然偏低，蓄意规避监管、违规包租转租现象普遍存在，“人屋”信息采集工作任务繁重，老旧工业园区、城中村出租屋消防安全隐患突出，联合执法投入高成效低，长效机制有待建立。 
      三、下一步工作计划 
      继续加强统筹协调，推动形成部门合力，全力推进做好以下重点工作： 
      （一）推动成立区培育和发展住房租赁市场工作领导小组，研究制定适合我区市场发展的制度及措施，开展住房租赁市场试点并形成可供在全区推广的模式，引导住房租赁市场健康有序发展，推动“租购同权”在我区落地生根。 
      （二）继续深入研究国家政策法规，加大政策扶持力度，积极指导镇（街）和有关机构利用集体土地建设租赁住房，加强对建设项目的指导和监督，确保项目依法依规实施。 
      （三）充分发挥国有企业优势，扶持番盈新公司通过新建、改建、收购等方式，盘活区内低效利用土地建设租赁住房，引领行业规范发展。 
      （四）加大力度培育市场供应主体，扶持万科、世联、信基等专业机构通过新建租赁住房、改建废旧厂房、整合农村租赁住房等形式，多渠道筹集房源，进一步激发市场活力，推动住房租赁市场产业化、规模化发展。 
      （五）积极推动形成部门合力，通过建立联席会议制度，健全沟通协调机制，进一步加强对问题的收集和研究，建立信息共享平台和长效机制，切实提升基层治理工作的实效。 
      非常感谢贵委对我区培育和发展住房租赁市场工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。