近年来，随着房地产业的高速发展，商品房住宅小区成为人们安居置业的首选。居住在环境优美、管理井然的小区的确是一件令人愉悦的事情，安居乐业是人们最基本的需求之一，也是社会稳定的一大前提。住宅小区管理已成为社会治理工作中的一项重要内容。

当前，全市由专业物业公司管理的住宅小区有3000多个，建筑面积超2亿平方米，物业服务企业2200多家，从业人员约20万人，服务居民约910万人。我区作为广州市的主要居住区域，住宅小区的居民人数十分庞大。由于住户的素质参差、文化差异以及价值观的不同，自然而然便产生许多的邻里问题，如果光靠物业公司的介入处理，往往难以解决。特别是碰上了管理软弱、责任心不强的物业公司，这些小的邻里问题将有可能变成大问题，甚至演变成社会事件。

本提案主要从小区住宅楼内公共电梯间管理问题进行讨论，希望从这方面的探讨能为有关部门对提高住宅小区管理质量提供一些有用的参考。笔者实地走访了沙湾、市桥、桥南、大龙等镇、街的若干住宅小区（星晨时代豪庭、雅居乐君域公馆、华景新城、可逸江畔、东逸华庭等），发现个别住户随意占用公共电梯空间，摆放杂物的现象非常突出，并由此造成同住一层的其他住户十分大的意见，甚至引发了冲突，导致邻里关系紧张。笔者同时也询问了有关小区的物业公司，他们均表示这类问题也只能尽量协调，除此之外没有其他更有效的办法，居委会或者属地镇、街对小区内的事务也建议物业公司和业主自行协商解决，基本上不会介入处理。

经观察，堆放在公共电梯间的杂物主要是鞋柜、鞋架、电动车、自行车和一些废旧物品。这些物品（杂物）实际上都有固定地方可以摆放的，鞋架、鞋柜可以屋里；电动车、自行车基本每个小区都有停放的地方；废旧物品有垃圾收集点。因个别住户存在贪小便宜的心理，或“不占白不占，我不占别人也会占，不占就亏了”的心态，随意占用共有的公共空间，这既影响了居住环境，又损害了其他住户的合法权益。如处理不当将会“小事化大”，引起邻里纠纷，甚至演变成激烈的冲突。

笔者认为，这种“小事”主要有三方面的危害：

一、住宅楼的公共电梯间往往也是安全通道，万一遇上火灾等意外事故，公共电梯间就是主要逃生通道。而个别住户为了一己之私，随意占用，虽然占用的面积可能不大，但也会对“生命通道”造成一定的阻塞，影响逃生效率，后果严重！

二、在高房价的环境下，小区可活动的空间相对较小，公共电梯间也成为了小朋友的一个活动空间。如果个别住户随意摆放自行车、电动车等物品，极易对小朋友在电梯间玩耍时造成人身伤害。同时，个别住户在电梯间停放电动车，甚至为其充电，极易造成火灾事故。后果不堪设想！

三、公用电梯间是小区内公共部分，不法占用公共场所，获取不当得利，是部分住户不法占用的主要驱动因素之一。简单来说就是爱占便宜的自私心态作祟。个别住户不听劝阻，强行占用公共电梯间摆放物品（杂物），而又得不到应有的惩处，久而久之，其他住户也会萌生“不占白不占”的心理，也占用公共空间，从而形成恶性循环。这不仅导致小区公共区域管理愈发困难，更助长了这种自私自利的价值观，对社会公德的培养十分不利，也与“干净、整洁、平安、有序”要求相悖。

办  法：

可见，随意占用公共电梯间绝不是小事，是关系到每个住户的人身安全和社会公德的构建。对此，亟需建立一个以小区物业公司为主，住房建设和消防等部门以及属地镇、街和社区共同配合参与的监督管理机制。通过各单位的大力支持、积极引导、适当介入、落实责任，使住宅小区的公共区域，特别是公共电梯间的管理规范有序、干净整洁，尽可能杜绝随意不法占用行为的出现。笔者建议从以下四方面着手解决：

一、住宅小区物业管理的主管单位是住房建设部门，可以由区住房建设局统一制定小区管理公约，由业主、物业公司、政府（由区住房建设局、属地镇、街等部门代表政府）三方签订，形成契约，详细列明各自的权利和义务、责任。同时，物业公司、住房建设等部门加大宣传力度，逐步培养主动维护小区秩序的主流价值观，使各住户形成自觉维护公共秩序的良好习惯。

二、小区住宅楼公共电梯间的管理不应只是物业公司的责任，属地镇街、主管部门也应想方设法，同心协力，指导物业管理公司并积极介入做好有关的管理工作。例如：对随意停放在公共电梯间的电动自行车，由于火灾隐患巨大，有关部门要配合物业公司参照“五类车”的执法，对其进行暂时收缴，对不符合标准的予以没收销毁；其他物品，如鞋柜、鞋架、自行车以及废旧物品等，物业公司要张贴公告，劝告住户及时清理，公告期满后，有关单位要配合物业公司对其视作无主物进行收缴处理。

三、消防部门要加强巡查辖内住宅小区，督促和配合物业公司加大对非法占用公共区域、公共电梯间物品（杂物）的清理工作，确保消防安全通道畅通。对不予配合的住户除清理其影响消防通道畅通的物品外，还应对住户依法处罚，增加震慑力。

    四、住房建设、消防等部门和属地镇、街要定期向物业公司收集公共区域管理工作情况和不定期进行抽检。对存在不遵守管理公约，屡劝不改，长期占用公共电梯间住户数量较多和管理措施落实不到位的小区进行重点整治，并通过网络、电视等媒体手段对典型小区和住户进行曝光。通过加大惩处力度和舆论监督等手段，确保住宅小区公共区域（公共电梯间，安全通道）不被不法占用，营造干净、整洁、平安、有序的小区环境，弘扬公平、正义的社会风气。

王艺贤委员：

您提出的《关于加强和完善住宅小区公共区域管理的建议》（第59号）建议收悉。我单位高度重视，积极组织区消防大队等单位进行认真研究办理，并与您在9月18日进行了座谈交流，经综合区消防大队等会办单位意见，现将办理有关情况答复如下：

一、基本情况

我区现有436个住宅小区，其中有物业管理的384个， 2000年以前建成的老旧小区186个，物业服务企业111家，成立了业主委员会的小区95个。根据《广东省物业管理条例》的有关规定，小区的共用部位（即公共区域），是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。据了解，您提及的住宅小区内共用部位被业主占用的情况普遍存在，有些业主占用了消防通道，存在一定的消防隐患，直接关系到人身财产安全问题，的确需要政府部门加大宣传力度，逐步培养小区业主形成维护小区良好秩序的主流价值观，保障住宅小区的和谐稳定。

二、关于提案提出的意见

（一）区住房建设局统一制定小区管理公约。

据了解，2013年，市国土房管局印发了《广州市业主大会和业主委员会工作指引》。2014年，市国土房管局对该《指引》进一步修订。该《指引》中附有业主大会和业主委员会示范文书，其中包含管理规约和议事规则的范本。2016年8月，我局印制了《物业管理知识手册》，将《广州市业主大会和业主委员会工作指引》及文书范本纳入手册中，派发给镇街、小区业主以及物业企业进行政策法规宣传，加深小区业主对规范管理小区的认识，引导小区业主共同维护小区公共秩序和环境卫生等。此外，市住房和城乡建设局和我局还分别印发了《物业服务合同》范本，指导和规范物业服务企业的物业管理服务行为。此外，小区业主也可以通过召开业主大会，对小区业主占用公共部位的处理进行约定，通过双过半业主表决通过后实施，以此来约束小区业主占用公共部位的行为。

（二）加强辖内住宅小区巡查，加大对非法占用公共区域、公共电梯间物品（杂物）的清理工作，确保消防安全通道畅通。对不予配合的住户除清理其影响消防通道畅通的物品外，还应对住户依法处罚，增加震慑力。

我局将排查住宅小区消防安全隐患作为日常巡查工作内容，并作为物业公司评先评优的重要依据。同时，不定期开展消防安全专项巡查。今年4月，我局开展全区物业小区消防隐患全覆盖排查，重点排查消防栓水压、消防中控室管理、消防应急预案、消防器材是否符合要求以及占用消防通道情况等。针对排查情况，我局会同区消防大队、区应急管理局召开全区消防整治工作会议，进一步指导镇街、物业企业开展消防隐患整改工作，对整改不到位的，我局联合区消防大队依法处理。对非法占用公共部位的行为，我局发出整改要求后仍拒不整改的，将依据《广东省物业管理条例》的有关规定，对涉事业主实施行政处罚。

（三）属地镇街、主管部门指导物业管理公司并积极介入做好有关的管理工作，定期向物业公司收集公共区域管理工作情况和不定期进行抽检。

我局和各镇街积极开展住宅小区的检查和管理工作。一是我局制定了《番禺区住宅物业项目差异化管理工作方案》，根据小区综合情况分ABCD四类进行差异化管理，突出重点对D类小区每月督导检查不少于1次，检查内容包括是否存在占用共用部位的情况。今年以来，我局共检查物业小区275个次，发出《整改通知书》27份，每月在番禺日报设立“曝光台”，通报管理优良和较差的小区名单各2个，引导物业企业加强小区服务。二是相关镇街实行社区人员与消防、城管部门每周一例会一巡查的制度，将社区的各种问题一起商议解决，并定期联合行动对辖内的各个区域进行巡查。一经发现隐患问题，立即勒令整改。对屡劝不改者，由城管部门依法将违放物品清理走。三是倡议小区实行楼长制，每栋楼设置楼长一职，对该楼进行巡查管理。为充分发挥党员积极性，结合党员联系服务社区工作，我局拟定了《番禺区红色物业党建引领工作方案》，待近期区物业管理联席会议通过后实施。四是要求居委的工作人员在工作中充分发挥网格员的作用，加强网格巡查，做到及时发现及时劝阻。五是加强对物业企业日常管理问题的督促整改。在检查中对物业企业日常管理行为进行全方位体检，发现存在问题，立即签发整改通知和整改清单，并要求物业服务企业加强宣传，积极引导居民改掉随意占用公共电梯空间、摆放杂物的陋习，共同维护干净、整洁、平安、有序的小区环境。

    感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎您继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。