番禺区的房地产随着华南板块的蓬勃发展，逐渐走入规范化，对于新建的楼盘（特别是电梯楼）由于有很好的基础，在物业用房、公用设施设备、停车位等的配套比较完善，在交付给小业主之前基本都有缴交首次物业专项维修资金，配备有专业的物业管理公司，而物业服务费的收费标准基本参考了现行的政府指导价，部分高端的楼盘还超出政府指导价，物业管理水平较高，对于楼盘的保值、升值起到了关键的作用。但对于区内早期建设（大多于90年代和2000年初期建成）的部分楼盘（特别是楼梯楼），由于从规划到建设阶段有许多配套设施不完全，当时制定的物业服务费的收费标准偏低，导致到现有的物业管理公司在提供物业服务时，举步维艰，不仅仅没有利润，大部分企业都处于亏损状态。

经调研组实地参观考察发现，部分老旧小区存在以下主要问题：

一、物业服务收费标准低廉：如富都一期35元/户；富都二期0.5元/㎡；富丽家园60㎡以下的30元/户，60--80㎡的35元/户，80㎡以上的40元/户；鑫润花园一期0.7元/㎡，别墅1.2元/㎡；江南新村0.52元/㎡。

二、楼层没有任何消防设施，或消防设施严重老化，存在严重的安全消防隐患：如富都一期、富丽家园、鑫润花园一期没有任何消防管网和消防设施。

三、共用设施设备老化，业主没有缴交物业专项维修资金（双三分之二的业主同意可使用），而集资维修难度更大（需要100%的业主同意），如：富都一期、富都二期、江南新村、富丽家园、鑫润花园一期等均没有缴交物业专项维修资金；其余已缴交的也由于交楼时间太长，在当时缴交的标准仅为40元/㎡，真正对共用设施设备翻新改造时资金不够用，也需要进行集资。

四、没有配套的停车位，或停车位较少，如富都一期、富都二期、富丽家园、鑫润花园一期、聚龙华庭等均没有配套停车位；其余配套有停车位的配比也严重不足，现物业公司将所有能停车的公共区域均划做停车位，但也远远不能满足业主停车的需要，而且在使用公共区域停车时没有充足的位置预留相应的消防通道，存在消防隐患。

五、没有物业管理用房，如富都一期、富都二期、富丽家园等，现还需要租用商铺做为物业管理用房。

六、没有强、弱电井，导致“三线”（电力线、电话线、电视信号线及其他网络线）像蜘蛛网，有些比城中村还乱，存在安全隐患，如富都一期、富都二期、富丽家园等。

办法：

一、建议由街道办事处或镇政府和居委会主导，盘点、摸查各辖区内的老旧小区，并与各小区的业主委员会或业主代表、物业服务企业代表召开座谈会，依据《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规的规定，将现有的物业服务收费标准逐步调整到政府指导价允许的范围内，物业服务企业在调整物业服务费的收费标准后，从基础服务、清洁绿化管理、公共秩序维护、共用设施设备养护方面，提高物业服务水平，也能解决物业服务企业的生存问题。

二、利用政府对老旧小区微改造的机会，对楼层没有消防管网的楼宇加装部分的消防水管。

三、建议由区住建局、街道办事处或镇人民政府和居委会主导，与各小区的业主委员会或业主代表、物业服务企业代表召开座谈会，依据《广州市物业专项维修资金管理办法》，筹措首期的物业专项维修资金。利用政府对老旧小区微改造的机会，落实部分资金与筹措的首期物业专项维修资金对共用设施设备进行维修或翻新改造。

四、建议由政府相关部门招投标，引入立体式机械停车位的工程建设公司，利用公共区域打造立体的停车位，制定合适的收费标准为业主提供有偿停车服务。利用小区附近路面咪表车位，由街道办事处或镇人民政府和居委会出面与咪表公司沟通，适当降低停车费的月保标准，方便周边小区的业主停车。

五、建议由区住建局与发展商沟通，解决小区物业管理用房的问题，以免物业公司还要承担不菲的租金。

    六、利用政府对老旧小区微改造的机会对“三线”进行整改，具体按《广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引(试行)》执行。

致公党番禺区基层委员会：

你委提出的《关于提升番禺区内老旧小区物业管理水平的建议》（第7B号）建议收悉。我单位高度重视，积极组织区城市更新局等单位进行认真研究办理，并与你们在9月18日进行了座谈交流，经综合会办单位意见，现将办理有关情况答复如下：

一、基本情况

我区现有436个住宅小区，其中有物业管理的384个， 2000年以前建成的老旧小区186个。随着时间的推移和城市的发展，老旧小区普遍存在着房屋老化、墙体剥落、排污系统堵塞、供水设施残旧、管线裸露凌乱等常见问题，老旧小区软硬件的滞后影响了居民的生活质量，因此，提升老旧小区物业管理水平，开展老旧小区微改造，是一个关乎民生的大事。

二、关于提案中提出的意见

（一）开展老旧小区微改造工作。

一是全面启动老旧小区微改造工作。老旧小区微改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。根据《广州市老旧小区微改造三年（2018—2020）行动计划》，我区共有44个老旧小区纳入微改造计划，计划投入资金约3.65亿元，涉及改造用地面积99.21公顷，惠及人口近6万人。我区高度重视老旧小区微改造工作，截至今年7月，已完工项目13个，在建项目6个，处于推进前期工作阶段25个。已完工的老旧小区微改造项目重点加强老旧小区“三线”整治、雨污分流、违建拆除及消防通道疏通等方面内容。通过改造，小区公共基础配套设施有效提升，居民生活环境焕然一新，得到居民群众普遍认可，社会效益显著。

二是落实完善相关小区消防设施及“三线”整改工作。关于完善老旧小区消防设施方面，根据《广州市老旧小区微改造三年（2018—2020）行动计划》，维修改造楼栋消防设施及维修改造小区室外消防设施属于基础完善类改造内容，在老旧小区微改造实施方案编制阶段，区城市更新局指导相关属地镇（街）根据居民意见并结合小区消防设施现状情况按标准予以研究落实，相关职能部门负责对实施方案进行把关。目前已完成的老旧小区中，有5个已对消防设施进行改造提升，正在计划实施的老旧小区中，7个有相关消防设施改造内容。关于老旧小区微改造“三线”整治方面，现阶段，市建设管理部门正对“三线”整治工作制定“四网融合”模式并处于征求意见阶段，后续我区将根据市级颁布的相关政策、指引，结合我区实际情况落实、推进相关工作。目前我区已完成“三线”整治（包括规整与下地）的老旧小区微改造项目共9个，其中，大石街桔芳园、怡居新村、侨苑小区微改造项目“三线”全部下地，改造效果尤其明显，正在计划实施的老旧小区中，9个有相关“三线”整治改造内容。

三是推进住宅小区雨污分流工作。根据《番禺区住宅小区实施雨污分流行动方案》，我局牵头按“先易后难、先急后缓”原则推进雨污合流制的住宅小区雨污分流工作。属地镇街组织有开发商的住宅小区于2018年年底前完成工程初步实施方案的编制工作，2019年年底前完成工程实施、组织验收；无开发商但有物业管理企业的住宅小区于2019年3月31日前完成初步工程实施方案的编制工作，2020年年底前完成工程实施、组织验收；无开发商、无物业管理的老旧住宅小区于2019年6月30日前完成初步工程实施方案的编制工作，2022年底前完成工程实施、组织验收。目前，182个无开发商住宅小区雨污分流重置雨水系统工作以社区为设计单元，采取摇珠的方式分三期委托设计单位开展市桥街、南村镇等镇街共79小区的设计工作，已完成第一期17个住宅小区的初步设计编制，设计方案已报发改局立项；已完成第二期57个住宅小区的招标、现场勘查、设计方案设计，拟报区水务局审批。已完成第三期5个小区的现场管线走向和摸查工作，拟编制设计方案。有开发商的112个小区，已有54个小区提供设计方案。

（二）加强老旧小区管理。

按今年工作计划，我局要求各镇街在今年底前完成住宅小区的物业管理区域备案，并指导镇街综合考虑小区的规模等具体情况，合理划定小区范围。在此基础上，建议各镇街通过公开招标方式选定专业物业企业，规范物业服务标准，引导业主通过业主大会表决聘请物业服务企业为小区提供规范的物业管理服务。在未引入物业企业之前，各镇街指导居委会结合社区网格化工作，形成齐抓共管机制，为居民提供安保、保洁等日常服务。有物业公司的住宅小区，我局将纳入日常监管，对物业企业采取分类管理的方式，督促物业公司为小区提升服务。

（三）依法调整物业服务费的收费标准，提高物业服务水平。

根据《广东省物业管理条例》以及《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，可通过召开业主大会的方式，由全体业主对物业费调价方案进行投票表决，经双过半业主同意后实施。我局今年在大力推动住宅小区建立电子投票数据库相关工作。一旦小区建立电子投票数据库，将要求采用电子投票方式表决小区公共事务。电子投票将大大提高小区召开业主大会的工作效率和公信力。

（四）依据《广州市物业专项维修资金管理办法》，筹措首期的物业专项维修资金，对共用设施设备进行维修或翻新改造。

根据广东省和广州市物业专项维修资金使用办法规定，我局制定了物业专项维修资金应急使用的工作指引和支付流程。明确对电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、未移交供水公司的二次供水水泵运行中断和排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险、其他危及房屋使用和人身财产安全等6种紧急情况可先维修后支付，有效解决物业专项维修资金使用难、归集银行核价速度慢等问题。对于没有物业专项维修资金的老旧小区，建议由属地居委会发动居民筹集物业专项维修资金，或根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，召开业主大会由全体业主表决筹集物业专项维修资金的方案。

（五）利用公共区域打造立体的停车位，制定合适的收费标准为业主提供有偿停车服务。

为推动我区机械式立体停车设施建设，缓解“停车难”问题，2019年7月4日，区政府印发了《番禺区机械式立体停车设施报建审批流程指引（试行）》，自有用地和住宅小区共有部分可申报安装、建设机械式立体停车设施，该《指引》中附有申报条件及流程。

    感谢你委对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎你委继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。