国家税务总局广州市番禺区税务局关于政协十五届番禺区委员会

第五次会议闭会期间第105号提案的答复

番禺区党外知识分子联谊会：

    你们提出的《关于明确产业用房开发项目中分割转让部分税务处理的提案》（第105号）收悉。我局高度重视，积极会同区规划和自然资源分局、区住房城乡建设局等单位认真研究办理，并在11月5日与钟桂源委员进行了电话沟通。经综合各会办单位意见，现将办理有关情况答复如下：

    一、关于企业持有的用于出售的产业用房部分（即存货性质房产）房产税税收执法标准不一的问题

    根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〔（1986）财税地字第8号〕规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”以及《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”目前，我区基层税务机关与区级税务主管部门在企业持有的用于出售的产业用房部分（即存货性质房产）是否应征收房产税的口径上不存在分歧，均严格按照《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定执行，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。若企业未取得房地产开发企业资质，则按照《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〔（1986）财税地字第8号〕规定，在房屋办理验收手续之次月起征收房产税。

    二、企业进行产业用房开发涉及主体性质

    我区工业物业产权分割转让的条件、程序、标准等主要依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）的相关规定执行。此外，根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见》（穗府办规〔2023〕4号）有关规定，“工业用地，对于招商引资重点保障类、战略性新兴产业等扶持类项目可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、投资强度、产值税收等作为土地供应前置条件；对于市场充分竞争类项目实行限地价、竞贡献公开出让、不得设置除产业类型以外的其他竞买资格要求。”经核，目前我区已有工业用地上房屋申请分割转让登记的案件中，暂无房地产开发企业作为转让主体进行申请的情况。

    三、关于房地产开发企业资质获取

    根据《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第54号）第五条规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级。

    一级资质办理条件如下：1.从事房地产开发经营5年以上；2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；3.连续5年建筑工程质量合格率达100%；4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有专职会计人员不少于4人；6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。

    二级资质办理条件如下：1.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；2.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；3.具有完善的质量保证体系。

    目前，我市房地产开发企业一级资质由广东省住房和城乡建设厅初审后转报住房和城乡建设部审批核发，房地产开发企业二级资质由广州市住房和城乡建设局负责核准审批。

    感谢你们对我区税收工作的关心和支持，欢迎你们继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

                                                                                  国家税务总局广州市番禺区税务局

                                                                                         2025年11月20日