番禺区住宅小区停车费调整指引（2024年1月修订）

　　为引导我区住宅停车场经营者制定或者调整机动车停放服务收费标准的行为规范化和合理化，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《广州市物业管理条例》《广州市停车场条例》《广州市发展改革委关于印发广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）的通知》等规定，汇编形成本指引。

　　一、住宅小区停车收费的定价及分类

　　根据《中华人民共和国价格法》《广东省定价目录（2022年版）》，住宅小区停车场收费、车位销售定价不在政府定价和政府指导价管理范围，实行市场调节价管理，收费标准无需经价格管理部门审批或向价格管理部门备案。住宅小区停车收费分为“利用业主共有部分设置的临时停车场收费”和“住宅停车场收费”两种情形。

　　二、利用业主共有部分设置的临时停车场如何制定或变更收费标准？

　　利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置临时停车场的，制定或改变机动车停放服务收费标准应按照《中华人民共和国民法典》《广州市物业管理条例》等有关规定执行，由业主共同决定停车价格标准。

　　《广州市物业管理条例》第八十五条：利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，依法办理有关手续。利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经本条例第二十二条规定比例的业主同意。

　　《广州市物业管理条例》第二十二条：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　三、住宅停车场经营者如何制定或提高收费标准？

　　住宅停车场收费实行市场调节价管理，根据《广州市停车场条例》要求，《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》（简称“《议价规则（试行）》”）为业主与停车场经营者协商议价提供程序规范。自2021年2月2日起，住宅停车场经营者制定或提高住宅停车场（含商住一体建设项目中配建的住宅停车位）收费标准的行为适用《议价规则（试行）》的规定。　　待售住宅：对于待售住宅，建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。　　已售住宅：对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，住宅停车场经营者与业主应当按照《议价规则（试行）》规定对住宅停车场收费标准进行协商。

　　四、不适用《议价规则（试行）》的情形？

　　（一）住宅小区业主未委托停车场经营者、自行将自有产权车位提供给其他业主或车位使用人使用的收费行为；

　　（二）利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的收费行为。

　　五、议价流程是怎样的？

　　（一）住宅停车场经营者应当向所在地的街道办事处、镇人民政府书面报告启动协商议价程序的有关情况（包括车位产权文件、车位数量、车位位置、商业和住宅停车位区分情况、车位物业服务收费标准等基本情况，以及拟制定或者调整的停车收费标准、计费方式、制定依据、成本情况、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容）。所在地的街道办事处、镇人民政府应当派员对协商过程进行指导和协调。

　　（二）住宅停车场经营者应当在物业管理区域内显著位置（包括住宅小区及其停车场的主要出入口）主动公示上述书面报告，接受委托的还需公示委托授权资料；公示时间不少于30日。业主可以依法向不动产登记机构核查住宅停车场车位登记情况。

　　（三）前项公示期满后，已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商（业主委员会根据授权代表业主与停车场经营者进行协商，最终协商结果仍由经营者和业主双方决定）；尚未成立业主委员会的住宅小区，可由全体业主参与协商，也可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。协商双方可以共同委托第三方机构对停车收费标准进行评估，评估结果应当作为双方协商议价的参考依据。

　　（四）住宅停车场经营者与占总人数过半数的业主经协商达成一致意见的，住宅停车场经营者应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。住宅停车场经营者对于公示期间收到的意见应当予以处理，并向业主反馈处理结果。公示期满后，住宅停车场经营者与业主应当根据协商结果签订停车服务合同，在合同中明确停车收费标准、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容。

　　（五）从《议价规则（试行）》第五条第二项的公示结束之日起，协商时间超过150日，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。

　　六、协商议价结果？

　　协商议价的结果有两种：

　　（一）达成一致意见的：住宅停车场经营者与占总人数过半数的业主经协商达成一致意见的，住宅停车场经营者应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。公示期满后，住宅停车场经营者与业主应当根据协商结果签订停车服务合同。

　　（二）未达成一致意见的：自书面报告公示结束之日起，协商时间超过150日，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。停车场经营者与业主已协商议价且协商议价程序终止的，根据《中华人民共和国价格法》，经营者有权依法自主定价。双方可以共同向街道、乡镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认；涉及权利义务纠纷的也可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　七、若违反《议价规则（试行）》的议价程序怎么处理？

　　未按《议价规则（试行）》规定的协商议价程序完成协商的，住宅停车场经营者不得擅自制定或者提高住宅停车场收费标准。

　　擅自制定或提高停车收费标准、未如实报告和公示相关信息、违反明码标价有关规定、利用虚假或使人误解的标价方式及价格手段欺骗诱导业主与其进行交易、违反法律法规的规定牟取暴利、变相提高价格或价格歧视等价格违法行为，可向市场监督管理行政管理部门投诉，由市场监督管理行政管理部门依法处理。

　　八、《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》已到期，住宅停车场调价需要按照什么规定操作？

　　根据《广州市发展和改革委员会关于住宅停车场机动车停放服务收费协商议价有关事项的通知》（穗发改〔2022〕12号），在《议价规则》试行到期至新规则出台前，广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价参照穗发改〔2021〕8号文执行。

　　九、关于《议价规则（试行）》未明确内容的操作办法

　　《议价规则（试行）》明确的协商议价程序及有关实体内容应当按要求执行；未明确的程序、实体内容，可由议价双方协商确定，或者按照《广州市停车场条例》有关要求，由停车场所在地镇、街指导和协调。

　　十、关于车位物业管理费的有关规定

　　（一）《广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（穗发改规字〔2023〕9号）第二十条、第二十九条规定：2024年1月1日起，既有的和新建的普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，在《广州市普通住宅配套自有产权车位前期物业服务收费政府指导价标准（2023年版）》规定的政府指导价标准内，由建设单位与其公开招投标或其他经房屋行政主管部门批准方式选聘的前期物业服务人，依法确定具体标准。

　　广州市普通住宅配套自有产权车位前期物业服务收费政府指导价标准（2023年版）：住宅配建车位泊位数1000个以上的最高限价为80元/月·个；住宅配建车位泊位数1000（含）以下的最高限价为120元/月·个。

　　（二）根据《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（粤价〔2010〕1号）规定，已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

　　附件：1.广州市发展改革委关于印发广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）的通知（穗发改〔2021〕8 号）

　　2.《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(试行)》解读材料

　　3.广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知（穗发改规字〔2023〕9 号）

　　4.广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法