2014年上半年番禺区房地产开发分析

来源：本网发布时间：2014-09-04 10:59:35 阅读次数：-

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今年以来，区委、区政府坚持以加快发展促转型为主线，稳中求进，着力建设宜业宜居、现代文明、价值凸显的时尚创意都会区。上半年我区房地产开发企业继续加快向商业地产开发转移，房屋施工、新开工面积大幅增长，商业地产销售畅旺，直接拉动全区房地产开发投资高位运行。

一、运行情况

上半年我区房地产开发投资延续上年增长态势，房地产开发投资完成92.59亿元，增长20.0%，比全区固定资产投资增速高11.5个百分点；占全区总投资的50.6%。

番禺区房地产开发投资累计增速

（一）房屋施工、新开工面积大幅增长

房地产开发企业房屋施工面积1233.77万平方米，增长21.7%。其中，住宅施工面积703.87万平方米，占房企业施工面积的57.1%，比重较上年同期下降2.9个百分点；新开工面积196.39万平方米，增长22.4%；住宅新开工面积92.72万平方米，增长9.0%。

（二）住宅类商品房成交面积回落，成交单价有所上升

受去年市出台的新“国五条”实施细则、“穗六条”以及“限签、限预售”等多项措施的影响，全区一手商品房成交面积下降。据房管局交易登记中心数据显示，我区一手商品房屋网签面积99.33万平方米，同比下降11.5%，但降幅较一季度数据大幅收窄26.2个百分点。网签均价16479元/平方米，较上年同期增加673元/平方米，比一季度上升566元/平方米。

（三）商业地产发展势头强劲

商业地产延续几年来快速发展的势头，商业地产投资持续保持高速发展态势。以万博-汉溪为轴心的商圈先后引进番禺万达广场、奥园城市天地、海印又一城、敏捷上城商务中心等多个大型商贸项目。上半年商业地产完成投资35.86亿元，增长45.2%，占房地产开发投资的39.1%，拉动房地产开发投资增长14.9个百分点。商业地产施工面积290.89万平方米，增长18.4%，占房屋施工面积的23.6%。

（四）到位资金充裕

上半年我区房地产开发企业本年的到位资金229.64亿元，同比增长38.3%（见下表），比房地产开发投资增速（20.0%）高18.3个百分点，房地产开发企业资金较充裕。从到位资金的构成看，国内贷款82.69亿元，增长1.0倍，比重比上年提高11.6个百分点。自筹资金43.94亿元，增长25.6%。以定金、预收款及个人按揭贷款为主的其他资金到位103.01亿元，增长13.8%，占比44.9%，仍为房地产开发企业资金的主要来源。

2014年上半年房地产开发到位资金构成情况
按资金来源分	资金（亿元）	增减（%）	比重（%）
本年资金来源小计	229.64	38.3	100
其中：国内贷款	82.69	104.2	36.0
自筹资金	43.94	25.6	19.1
其他资金来源	103.01	13.8	44.9

二、发展商业地产值得注意的问题

目前，电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目中千遍一律的存在，在有限的城市空间容量、消费群体等资源条件下容易形成同质化的恶性竞争。有业内人士认为，开发商对于商业市场的过于乐观和规划不足是商业地产同质化的主因，开发商重视购物中心这样的商业地产项目，但是每个开发商都是单纯做开发工作，很少对购物中心的定位、招租等进行策划。限购政策出台后开发商开始引导投资者将目光转移到商业地产项目，但是目前市场容量还是太小。

商业地产的发展方向应该避免千篇一律、生搬硬抄的开发和运营模式，应把握商业地产需求的动向，在规模化的基础上走向精细化，才是商业地产持续健康发展的王道。广州天河城广场、正佳广场等，虽竞争激烈，却因品牌资源优异、定位明晰等因素，客观上互相烘托，形成了强粘合力的商圈。而一个商圈形成后，除了规模更大业态互补，也能共同带旺人气留住消费者。番禺商业地产发展正处于起步阶段，建议以规划引导商业地产项目错位发展。

执笔：李光宇

审核：郑卫兵

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